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个别房地产信托产品年收益最高的可达37%

时间:2012-1-1 来源:上海青年报 作者:常州房产网 点击数:点击数:8598 我要评论(0)
作为信托市场上的第一大投资品种,房地产信托在年末再度吸引了众多眼球。记者昨日了解到,昆仑信托、中海[简介 最新动态]信托、国开金融和民生银行等4家机构联合发行的“国开城市发展基金集合资金信托计划”推介材料显示,预期年收益可达到37%,大幅刷新了此前纪录……

作为信托市场上的第一大投资品种,房地产信托在年末再度吸引了众多眼球。记者昨日了解到,昆仑信托、中海[简介 最新动态]信托、国开金融和民生银行等4家机构联合发行的“国开城市发展基金集合资金信托计划”推介材料显示,预期年收益可达到37%,大幅刷新了此前纪录。该房地产信托产品通过参与土地一级开发获取高收益,但信托业内人士提示,可能面临风险,因为全国土地市场在近期频频出现流拍。本报记者 徐可奇

刷新预期年收益纪录

“此前房地产信托产品的预期年收益最高为25%。”沪上一家信托公司的市场部总经理对记者表示,业内同行最近听说个别房地产信托产品的预期年收益可达到37%,第一反应普遍是惊讶。因为根据普通的房地产信托运行方式来看,25%的预期年收益几乎可以说是开发商可承受的“上限”。

据了解,这款刷新预期年收益纪录的房地产信托产品是“国开城市发展基金集合资金信托计划”,募集资金投向国开城市发展基金,成为有限合伙人(LP)。而国开城市发展基金总体规模达到500亿,本次发行的信托产品作为第一期募集资金规模为100亿。

而4家机构合作模式是国开金融出资49.95亿,昆仑信托和中海信托分别募集信托资金24.975亿,基金管理人开元(北京)城市发展基金管理有限公司出资0.1亿作为普通合伙人(GP),民生银行则担任独家财务顾问和主要代销银行。

该房地产信托产品的认购门槛是300万元,运作期限为8年。其中前6年为投资期,每年有现金分红;后两年为退出期。而且,该房地产信托基金运行两年后可以在北京金融股权交易所挂牌转让,转让价格按当时信托基金的市场评估价为准。

“炒地皮”博取高收益

该房地产信托产品的收益来源于土地一级开发和二级开发收益的分成,37%的预期年化收益是以未来我国土地出让价格增长率为12%的基础测算出来的。该房地产信托产品选择的开发项目主要集中在中西部地区城市,可以享受政策倾斜,从政府的土地出让收益中“分一杯羹”。

“土地一级开发俗称‘炒地皮’,可以博取高收益。”另一家信托公司的高管分析该房地产信托产品时指出,通常来说,土地一级开发就是卖地,二级开发就是卖一手房,三级开发就是卖二手房。土地一级开发主要是通过拆迁和征地,然后卖地获得收益,被房地产业内认为是各个开发环节上利润最可观的,各地政府依赖的“土地财政”正是来源于一级开发。

信托产品作为私募性质,一般不对外披露销售情况。但记者从民生银行的相关理财经理处了解到,虽然该房地产信托产品的认购门槛要普通产品100万之高,但是有不少高端客户仍然很感兴趣,主要是看到国开行的全资子公司国开金融在信托产品中出资最多,因此有意“傍上国开行这棵大树”。

不过,以上信托公司的高管提示,该房地产信托产品参与土地一级开发,同样可能面临风险。随着楼市调控一系列政策的影响“发酵”,全国土地市场在近期频频出现流拍,甚至在北京、上海和广州等一线城市也不例外。该房地产信托的运行期限较长,主要目的也正是要度过楼市调控期,看好的是房地产市场的长期发展形势。
 

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