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于岳评市:2014年度常州市场预期——继续转型

时间:2013-12-31 来源:常州房产网 作者:于岳 点击数:点击数:9059 我要评论(0)
用一句话“还这么的”,展望2014年的常州楼市——继续转型……

常州房产网 岁末年初,大家照例都会揣摩2014年的常州楼市。不免俗,也展望一下2014年的常州楼市:2014年,如果外围楼市继续上涨,那么常州楼市波澜不惊,继续在2013年的平台上高位整理;如果外围停止上涨或者下跌,那么常州楼市的成交量必定萎缩,房价难料。

2014,量在价先,涨价无望

房价的上涨,往往是在成交量暴增之后,没有2013年末的增量,2014年的价涨,几乎没有先兆。

常州在最高位时段的年总成交量900万㎡,那是一个量价齐升的市场。我们观察2013全年的数据,常州商品房的总成交量与2012年持平,没有大涨;再观察2013年末的数据,常州市的商品房总成交量在50万㎡左右,而剔除全部商业、金坛商住、以及溧阳商住以后,纯市区的商品住宅的成交量略有波动,也没有大涨的迹象,因为这种波动是在年底价格让利促销的基础上形成的,并非量增引起价涨,而是优惠引来量增。

所以,不管外围好不好,促成常州楼市价格大涨的因素非常少。

2014年,无人抬轿

房价是炒起来的,没人炒自然不会涨。2014年,各种政策没有大的变动,还有房产税这只靴子没有落地。即便是京、沪、深房价大涨,也是刚需族之间的恐慌性买盘拉抬了房价,而炒家的资金则显得异常谨慎。在看不到涨价希望的前提下,常州的高杠杆资金自然不会入市;常州,房源没那么紧张,恐慌性置业不会出现,2014年不会出现房价恐慌性上涨;常州,外来人口匀速增长,刚需族经济实力有限,想拉抬房价暂时也没那个实力。2014年将出现无人抬轿的状况。

2014年,后富阶层崛起缓慢

楼市的火爆程度,与经济发展的速度成正相关的关系,当经济发展快速的时候,楼市的购买力会增强;楼市的火爆程度与货币供应成正相关的关系,当货币供应增速加大的时候,为保值而买房的资金会大增;楼市的火爆程度,与人口增长成正相关的关系,当某类产业快速集中爆发的时候,也能带动区域的楼市相对火爆。

看常州的微观经济世界,常州的经济增长率,相对稳定在10%左右,对于一个财富靠辛苦劳动和常年积累的城市而言,2014年的楼市推动,指望不上快速成长的后富阶层;2014年,国家金融继续推行积极的财政政策和稳健的货币政策,同时倒逼银行把资金放到适当的地方,那么阶段性钱荒会不停上演,或者月末,或者季末,或者年终,直至资金归位,那么2014年指望货币因素推动房价上涨,也无望;2014年,常州的细分行业,如餐饮、花木、印刷、广告、传媒、光伏、礼品等等,都在不同程度受到国家经济结构调整的影响,这些细分行业面临着过紧日子的阶段,短时间内在2014年,快速产生新富阶层的希望也不大。所以,我们看到,如今的饭店包厢并没那么火爆,礼品公司歇业调整,活动公司勉强维持……

后富阶层的崛起,需要积累。

2014年,终结大盘辉煌

常州,2003年的时候,50万㎡的楼盘初露头;2008年的时候,100万是大盘,2010年的时候,200万也是个大盘。现在掐指算来,50万以上的盘,有好多个,钟楼开发区、飞龙居住区、武宜路、中吴大道、戚墅堰……10年翻了N倍。

大盘都有做高端的冲动,在这轮调整中,大盘经历着极为痛苦的过程:规模大,去化速度慢,导致跨景气周期销售产品。

经过2013年的泥沙俱下,所有的产品都向刚需靠拢:精装修的产品,扒皮;大户型的产品,改成小户型;大户型改不了的,单价下跌。所以2013年改善型产品大量入市,全年均价却维持在2012年的刚需水准。所有的大盘都在演绎四大伪,伪豪宅、伪便宜、伪高端,以致市场上出现大量的伪维权。

2014年,将难现大盘辉煌。

展望未来几年,楼盘规模缩小,户型面积缩小,我们也会习惯住小户型,而不再嘲笑香港人住在鸽子笼里。以后的改善型楼盘,逐步回归中等规模时代,强调的是纯粹,体验的是资源,享受的是服务。在常州的开发企业只有两类能赚钱,要么有能力向小户型要利润,要么能营造纯粹的改善型氛围。所以,要么进化,要么出局,市场不再给予任何的过渡地带。

 录入:杭丹丹 责编:杭丹丹

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