当前位置:常州房产网 » 房产资讯 » 地产人物 » 业界精英 » 正文
rss 栏目列表 

新城地产欧阳捷:下半年市场更加严峻

时间:2014-4-1 来源:观点地产网 作者:佚名 点击数:点击数:11272 我要评论(0)
“模式与革新”—3月12日,2014观点年度论坛在广州(楼盘)成功举办。某媒体在论坛现场采访了新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生……

“模式与革新”—3月12日,2014观点年度论坛在广州(楼盘)成功举办。某媒体在论坛现场采访了新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生。

谈及集团今年在销售节奏上的调整,欧阳捷明确指出,“今年市场会偏紧,尤其是下半年可能市场面临的竞争形态会更加严峻。”

据欧阳捷分析,去年很多企业获取了非常多的土地,按照开发的周期来看,快则6个月,慢则9到12个月,基本上这些项目都要推出来。“因此今年下半年的推盘量相对来讲会比较大,在这种情况下,如果不在上半年抓紧把销售任务冲上去,下半年的风险就会比较大。”

对此新城采取的措施便是,将拿地节奏由年初调整为旧年年末甚至更早。欧阳捷还透露,在推盘计划上,“会尽量把上半年的量控制在40%左右,争取下半年的推盘量控制在60%左右”。

不过他也坦言,企业的节奏调整过程还是蛮痛苦,拿地的时候没钱,有钱的时候又没合适的地,节奏调整还需要有个过程。

对今年的融资环境,欧阳捷也表达了较为审慎的态度。他称,“从互联网金融的角度来看,推高利率是一定的,而且利率市场化意味着利率基本上是会推高。”

在欧阳捷看来,利率市场短期会提升,但从中长期看,在竞争格局变化后,可能利率就会下降。“在未来的一段时间内,利率水平的推高是必然的。但是中长期来看是不是会下降,现在还不好说。”

“下半年的融资成本,估计至少会高15%到25%。”欧阳捷如是预测。

欧阳捷还表示,在融资方面新城主要还是做多渠道融资。通过加快资金回笼、在产品设计上做适当调整、提高资金利用效率等方式,来应对当前的融资环境。

以下是观点地产新媒体采访新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生的实录:

媒体:从销售数据看,公司今年前两个月录得同比较大增幅。但是很多其他开发商跟去年同期相比都是下降的,新城为什么会有较大幅度的增长?

欧阳捷:

前几年我们的开发节奏,往往是集中在年前这段时间。后来在这段时间大家集中精力总结过去,总结项目中一些做得不好的地方,包括对项目做一些后评审。通过这个后评审,发现项目中存在缺陷,从而在第二年的工作中能够改进。

大家都集中精力做这个事的时候,可能在现场销售上冲的就没那么猛,同时也是前一年的年底销售完成了预定计划,到第二年年初的时候,从销售系统人员来看,稍许有些倦怠,这种情况也是存在的。

今年我们做了一些调整,一方面总结反思还是要做,另一方面抓在年初,争取做到开门红。所以今年整个业绩也上来了,这是一个方面。还有一个方面,今年对整个市场形势的判断和政策的判断,觉得今年市场会偏紧,尤其是下半年可能市场面临竞争形态会更加严峻。

去年很多企业拿了非常多的地,按照开发的周期来看,快则6个月,慢则9到12个月,基本上这些项目都要推出来。因此今年下半年的推盘量相对来讲会比较大,在这种情况下,如果不在上半年抓紧把销售任务冲上去,下半年的风险就会比较大。

今年整个业绩来看,1到2月份的业绩明显贯彻了公司的意图,还是达到了预期的效果。

媒体:另外也有观察到,销售金额上的增幅大过面积的增幅,在销售均价上是不是比往年有所提升?

欧阳捷:

总的来看销售均价略有提升,但是提升的幅度不算太大,我们也希望把销售均价保持在一切合理的水平。从一到二月份冲刺情况来看,主要还是一些产品结构调整的影响,但是增长的幅度没有那么大。

媒体:您刚才提到下半年市场可能会更紧,那新城在供货方面有没有具体安排?

欧阳捷:

具体的推盘的节奏,我们大的原则是这样的:以前往往是在春节以后才开始拿地,按照我们周转的速度,如果说3到5月份拿地,基本上在10月份左右就要开盘,这样就会导致推盘节奏集中在四季度。但是四季度一旦形势不好,压力就会很大,在冲刺阶段就有可能会折损价格。

从前两年开始我们已经在逐步调整结构,比如说拿地提前到春节前,甚至再提前到上一年度的下半年,这样可以在上半年争取更多的开盘,这样来把整个节奏调整过来。

不过企业的节奏调整过程还是蛮痛苦的,拿地的时候没钱,有钱的时候没合适的地。这个节奏调整还是需要有个过程。总的来讲,会尽量把上半年的量控制在40%左右,争取下半年的推盘量控制在60%左右,这是我们希望的一个比较合理的节奏。

媒体:你们对今年的融资成本会不会有担心?

欧阳捷:

严格意义上讲是会担心的,因为从互联网金融的角度来看,推高利率是一定的,而且利率市场化意味着利率基本上是会推高。

当然,从短期来看它会高,从中长期来看,市场竞争的格局产生之后,可能利率就会下降,目前来看这还是一个说不准的事。所以我们认为在未来的一段时间内,利率水平的推高是必然的。但是中长期来看是不是会下降,现在还不好说。

媒体:预期大概会比去年或者前年高多少?

欧阳捷:

下半年的融资成本,估计至少会高15%到25%。

媒体:新城会怎么应对这个情况?

欧阳捷:

我们还是多渠道融资,第一是在销售上要加快资金的回笼,因为客户的钱拿过来是没有成本的,收回来得越快越好;第二是银行的放贷,我们把这块工作列入非常重要的议事日程,要加紧回笼,使银行应收款要最大幅度减低。第三就是在产品的设计上做适当的调整,尽可能使推出的产品能够符合高周转模式,能够快销、快回笼。

如果达不到高周转目标,就会造成产品积压。打个比方,我一套房子100万,一年没卖出去,就变成110万了,两年没卖出去,就相当于120万,因为资金成本上去了。所以产品上还是要想办法。

第四是在融资方面,包括银行的融资,以及其它海外融资、基金的合作,多渠道的融资还是要做的,要加大这方面的力度。另外现在也在考虑海外发债。第五是提高资金利用的效率。就是低成本的钱怎么让它快进来,高成本的钱怎么有效地控制它的节奏,通过这样达到资金使用成本降低的效果。

媒体:之前您也谈到,去年新城虽然发展也得比较快,但是还没有预想的那么快,因为有很多企业发展得更快。在您心目当中,觉得比较理想的发展速度,年复合增长率大概是多少?

欧阳捷:

行业或者企业的发展速度,30%增长率应该不算慢,因为GDP增速才7%到8%。但是现在我们主要对标的是百强企业中的前10强,或者说前20强。如果说大家都慢下来,那30%是快的,如果大家都快,平均达到35%,那我们30%就慢了。

所谓的快和慢,我们的理解就是跑赢大市。从去年的业绩来看,如果说全行业就是4万多家企业,我们绝对是跑赢大市的。如果按照百强企业,我们也是跑赢大市;但是如果按照前20强企业对比,我们就是跑输了。

我们的想法,第一是从内定目标保持在30%的增长,因为30%对内部来讲是比较稳定、比较可控的增长,也是有可能达到的增长。当然,35%行不行?这可能要靠全体新城人的努力,大家来拼搏,也不是不能完成。

第二,我们要跟标杆企业对比,看他们的增长速度,如果他们能够快一点,那我们争取也要快一点,如果他们慢一点,那我们维持30%的增长不降低,就是我们对自己的期望。

 媒体:今年的销售目标是怎样的?

 欧阳捷:目前按照30%的增长来计划。 

 录入:宋雯 责编:宋雯

网友评论

More

赞助商家