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【演讲实录】欧阳捷:房地产的新常态与大趋势

时间:2015-2-12 来源:常州房产网 作者:佚名 点击数:点击数:25656 我要评论(0)
2015年1月19日-20日,中国房地产产业链主题峰会暨第16届CIHAF中国住交会在北京国家会议中心举行……

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2015年1月19日-20日,中国房地产产业链主题峰会暨第16届CIHAF中国住交会在北京国家会议中心举行。在本次住交会《房企“云商”论坛》上,新城控股高级副总裁欧阳捷代表新城研究团队就房地产市场新常态的话题发表了《房地产的新常态与大趋势》的精彩演讲,以为下演讲实录:

房地产目前到底是一个什么样的状态,实际上,不但行业外的人看不明白,行业内的人也未见得能说得清楚。在行业过去十多年的调控当中,可以说扑朔迷离,大起大落,所以我们很多人不了解房地产到底会变成一个什么样子,房地产未来的走向到底如何,甚至房地产企业没有方向,无法制定战略,也没有自己的行动纲领。包括万科总裁郁亮先生也说万科不做战略,不做判断,只做应对。但是作为一个企业来讲不知道大势,不知道未来就无法前行。所以新城控股在市场大势方面做了一年多的研究,我们也把我们的一些研究心得跟大家做一些分享。

新一届政府上来之后两年时间,只讲了四句话,第一句话叫做回归以市场为主导。第二句话叫做大力建设保障房,改造棚户区。第三句话叫做以人为核心的城市化。第四句话是稳定住房消费。

为什么两年只讲这四句话,我觉得这里面是有深意的。在2013年下半年的时候,我们当时还非常不理解,为什么新一届政府上台之后基本不讲房地产,到了2013年底我们基本上理解了,房地产就是要回归以市场为主导,所以这两年来做的事情就是围绕这个东西做的。

房地产逐步回归市场,而行政干预逐步退出,所以其他的三句话实际上都是为了国民经济健康稳定发展,特别是最近提出来的稳定住房消费,我们理解是变相为房地产正名,因为上一届政府把房地产妖魔化了,把房地产支柱产业地位取消了,但是房地产依然是支柱产业。所以要通过拉动消费来拉动国民经济增长,而拉动消费的重要的内容就是稳定住房消费。所以每一句话我们觉得都是含有深意的,虽然只有这短短四句话。

今天的时间很短,我们不能给大家分享太多,所以我们其他东西都不谈,我们只谈供求关系。我们从2013年下半年开始对房地产行业做了一些判断,我们现在仔细的回头看了一下,我们觉得我们很多东西分析得还是有一定道理的。

2013年8月份我们通过新浪个人微博发布了预测,2014年一定会有城市房开限购,说对了。

到了2014年4月份我们在沈阳一个论坛上,我们讲限购一定会放开,但是到了8月份,限购放开的时候,我们其实已经不讲了,我们认为限购不重要,限贷才是核武器。

到了5月份我们讲6月份的销售一定不会差,6月是全年的一个高点。6月份,在经济观察报蓝筹地产的论坛上,二十一世纪论坛上我们提出了“区间波动论”,认为行业整个销售在2014年会介于2012-2013年之间,到年底看也兑现了。

8月份,我们说金九银十一定会来,我们不应该太担心了,因为会比2012年和2012年之前的任何一年都好。实际上来没来呢?还是来了,因为确实比2013年之前的9、10月份都好,只不过比2013年差了一点。

8月底我们又在新浪财经上讲会局部降息,很不幸这一点我们讲的没有全对,因为他们全面降息,说明我们经济学的知识还不够,还需要补课。

我们讲未来的新常态会是什么样的,我们先把结论给大家,后面我们会为大家一一解析我们的观点。

第一个观点,我们认为新常态是市场蛋糕不会变得太大,也不会缩的太小。

首先是供应短缺时代已经过去了,我们的住房市场已经从快速增长期转向平稳发展期。

其次是,我们认为城镇化速度在放缓,改善性需求增长空间没有以前那么大了,有效需求已经在缩小。

第三是,住房建设速度依然在惯性增长,但是人的城镇化速度,就是人进城的速度远低于住房建设城镇化速度。

第四是,有一些城市的市场蛋糕甚至在缩小,比如说人口净流出城市现在很多,特别是三四线城市,甚至五六线城市,这些城市蛋糕肯定在逐步缩小。

最后是房地产拖累了GDP,拖累了国民经济,也拖累了固定资产投资。

另一方面,房地产的蛋糕也不会缩太小,因为需求还在,并且需求也不小。2015年的销售面积我们相信会在2012-2013年高位区间波动,未来是高位区间内,需求还在,所以区间很高。但是如果没有政策刺激的话,2015年的销售不会比2014年好,这一点我相信,今年可能会在我们年底盘点的时候来看一看,是不是这么回事。但是我们觉得政策刺激的可能性还是非常大的,概率非常大的。

第二个观点,我们认为住宅市场已经进入去库存调整期,其实这个观点我们去年8月份已经在讲,我们看年底住建部的报告也讲这句话。

房地产行业已经从暴利走向薄利,还没有走向微利。暴利时代十个项目十个都赚钱,现在薄利时代可能五个赚钱,三个持平,两个亏损,我们看一看标杆行业报表可以看到,他们报表中间有很多项目其实并不一定赚钱,所以我们最后总结就是市场仍然很好,但是不能太开心,大家不要期望会比2013年会更好,我觉得不要有这种幻想。

行业整合是趋势,现在行业整合的趋势越来越明显,并购潮越来越大,企业有分化,大小都不容易。

第三个观点是商业地产,我们认为仍然处在跑马圈地的时代,但离终结时间不会太久了。一二线城市有的已经饱和,有了已经过剩,但是商业地产第一、第二梯队在三四线做,我们认为商业地产未来没有第三梯队,未来可能从跑马圈地时代进入战国时代,战国时代只有七雄,只有七个国家最后剩下来了,我觉得现在还没有进入商业地产的就不要进入了,因为商业地产学习的时间很长。

这是讲的新常态。在大趋势上面我们认为有几个方面,一个是四大分化,城市分化,板块分化,楼盘分化和企业分化,行业集中度在加速,去产能将开始全面启动,其实我们现在去产能还没有真正开始。房企正在转型与多元化,另外就是移动互联网的冲击,下面我接下来为大家汇报一下。

存量需求在下降,增量需求也在下降

第一,我们讲新常态,为什么我们认为市场不会变得更大,是因为市场已经出现两个明显减少的迹象,第一个是存量人口的需求在减少,为什么说存量人口的需求在减少呢?我们看,投机性的需求已经基本没有了,为什么呢?房价上涨的预期被打破了,除了北京、上海一线城市,其他没有大幅上涨可能性,微调可能会有的,但是北京有没有可能呢?北京有可能,北京的房价和上海的房价不应该比香港、台北高吗?现在没有,但是未来呢?未来香港、台北会沦为中国的省会级城市。一线城市房价一定会比省会城市要高,所以北京上海房价一定会比香港、台北高。

投资性需求明显减少,有的出海了,有的理财了,有的买了大房子在还贷——套牢了。中国跨境投资总量已经从6900万美元上升到160亿美元,而且还在呈上涨趋势。这个是来源于世联地产的数据,投资客的比例从39.5%,已经下降到10.7%。

改善需求也是逐年在下降,包括人均居住面积,家庭小型化,以及房地产税预期都会抑制我们改善性需求。改善性需求也是世联地产的数据,他是35岁以上认为是改善性的需求,因为可能是第二次置业了,这个比例从三分之二下降到三分之一,这也证明改善需求还是在逐步下降的,这个背后逻辑是什么呢?背后逻辑是人均居住面积在大幅度提升,这是我们看到二线城市基本上都在27平方米以上,多的可以达到37平方米,大家都知道三线城市、四线城市住房面积都会比一二线城市更多,人均居住面积会更大,中国人均住房面积在发达国家中间去排也并不完全落后,已经接近发达国家的较高水平了。我们看全国改善性的需求动力已经在下降了。

当然,我们刚需现在还呈现一个机械式的增长,所以婚姻的刚需和被城镇化刚需还是我们购房主力人群,所以我们觉得未来需求可能更多的、更主力的基本上是自住性需求。

所以我们认为住房供应的严重短缺时代已经过去了。

除了我们刚才讲的存量需求在下降以外,增量需求也在下降,我们研究结果发现城镇化的速度在明显放缓,大多数城市常住人口净增长量在减少,我们看这张图,上面是属于城镇人口的净增长,下面是属于城镇人口的净减少,如果我们仔细来分析看,我们看上下差别其实似乎不太大了,换句话说有可能有一大半城市是人口还在增长,有一小半城市在下降。

我们具体来看一看,四个一线城市常住人口净增长都在下降,北京从2000-2010年十年时间,净增长60.4万人,2011到2013年年均常住人口净增长是51.2万人,下降了9.2万人,上海从62.8万人下降到37.7万人,广州、深圳是从30多万人和20多万人的两位数下降到现在的个位数,9万人和7.5万人,7.5万人对一个1000多万人口的城市来讲,就相当于人口自然增长,全国人口自然增长率是千分之五,去年是千分之四点九二,按照这个速度来看,一线城市深圳这样已经没有外来人口了。

不光是一线城市,我们看到25个二线城市18个在下降,19个三线城市15个在下降,没有下降的城市人口净增长是多少呢?没有超出0.9万人,就是比以前最多增加一万人,对于三线城市来讲,平均人口是501万人,增加0.9万人,几乎看不出来。28个四线城市中26个在下降,当然我们统计的数据只有近百个城市,是因为我们的地方政府没有提供足够的数据,很多政府是不公布这个数据的,所以我们拿不到,只要能找到的所有的一二三四线城市,我们都找了。

另外一组数据可以支撑城镇化速度在放缓,为什么呢?我们看到农村居民的新建住房面积,其实他还是上升阶段,年均全国农村居住住房面积,按照人均1平方米在上升,十年就要上升十平方米,这是很恐怖的数据,农村人口在过去减少1.3亿人,而农村住房建设用地丝毫没有减少,这是全国建设用地面积,而农村用地面积每年300多万亩,城镇每年才500多万亩,农村还在大量建房,农民离不开土地。

所以我们写过一篇文章,叫做“城镇化的路在农民脚下”,不是政府的规划。我们也看到市场容量已经见顶了,所以我们认为不会再2013年,过去的时代是一个高增长的时代。我们判断未来住房销售面积会在9.8亿到11.5亿平方米之间,这是在高位区间内波动,我们认为波动才是市场经济。

高增长时代的句号是2013年,所以未来进入一个平稳发展期,在这个平稳发展期当中整个市场应该说不会再有高增长了。未来可能我们会逐步过渡到以二手房市场为主的存量市场的发展期,因此我们看到固定资产投资在逐年下降,房地产已经拖累了GDP,去年三季度房地产的GDP已经下降到2.5%,中间蓝线是国民经济GDP,他不但拖累了GDP,而且拖累了建筑业,工业,同时拖累了我们上面看到的这条红线是金融业。固定资产投资直线下跌,我们相信还会一直下跌,这是为什么说没有政策刺激,房地产不会再高,但是如果有了刺激呢?是因为GDP在下跌,所以中央政府很有可能出台一些政策,来拉动GDP。有了刺激政策,我们相信会增长,但是市场蛋糕也不会太大,为什么呢?因为需求不在了,不是你说有刺激一定要买房,而且房价上涨预期已经打破,所以你买房得不到增值了。

什么样的政策会让住宅市场更好呢,时间关系就不多说了,如果大家感兴趣会后可以下载我们的相关报告,我们官方微信上也有这个报告,后面可以提供给大家。

为什么需求还在?

需求我们做了一下分析,未来三十年中国房地产市场需要多少需求?我们经常讲投资机构眼光比较短,投资机构自己人说,他说我们在资本市场只能看半年,但是我们做企业,我们觉得要看的更久一些,如果不这样未来会有危机。

未来三十年中国人口增长的情况,这个红线是每年的人口净增长,我们看到人口的净增长量在下降,但是人口总量还在上升。所以我们看到未来三十年,我们可以预估每年我们人口净增长是几百万人,而我们的人口会从现在的13.6亿人,增长到2043年的15.8亿人,还要增加2亿多人,这跟全球的增长趋势是一致的,到2050年全球人口增长要达到96亿人,比现在要多出一个中国和印度。所以我们看如果按照这个逻辑来看,我们可以看到,每年的城市化率是1%,2030年如果达到70%,我们可以看到进入了一条平线,即便是平线,城市化率这条黄色线,城市人口还是继续增长,所以我们说需求还是在的。

从1985年到2012年结婚人口一直在持续上升,我们有一些朋友大家不太注意,我们全国每结婚三对人就离婚一对人,这是很多人没有想象到的。所以我们这里面包括了协议离婚、判决离婚、调解离婚。离婚的人其实也需要住房,这是我们看到全国的年龄人口段,这一部分是属于我们15岁到64岁人口,这一部分人口是属于还在购房的需求阶段,所以这一部分人还在上升。我们注意到另外一个问题,我们看14岁以下的人口,他的增长在放缓了,他的线在往下走,所以意味着未来的需求在下降。

婚姻购房有多少人,我们按照结婚50%购房、离婚30%购房,我们每年的购房需求是往上走的,每年需要500-600万套住房。

城镇化人口购房有两种情况,第一种情况是新进城的这些人,每年购房按照这个来计算,有数十万套需求,这有一个断崖,是城镇化率达到70%以后,新进程的人口购房需求会呈现断崖式减少。另外一个我们看到,常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率之间有个差值,这一部分人在城市中间已经飘了很多年,就是我们的北漂,他们也有很强的购买房屋的意愿和能力,这一部分人的需求每年按照1%购房,每年需要60多万套。我们还有改善性住房,这个虽然呈下降阶段,但是现在还是逐步递减阶段,每年需要约300万套住房。我们把这几个部分加起来一看,每年至少需要800万套住房。全国2013年供应了1000多万套住房,我们仅仅这几类人就已经需要800万套住房,还有家庭小型化、还有单身人口,还有一些高端需求等等,我们认为其实住房需求还是基本上还是在的,但是如果对比2013年,我们觉得需求已经没有那么大了。

当然到2030年城镇化结束之后,我们可能每年住房需求只有700万套,还要下降100万套。

租房要不要房子?租房也需要房。

我们还看到另外一个问题,租房要不要房子?租房也需要房。我们刚才谈到50%的结婚人口购房,另外50%的人还要租房,他结婚不能住在原来地方,可能去租,租房的房子在哪里呢?如果结婚人口的50%租房,离婚的不租房,我们每年需要多少住房呢?需要约400万套住房。还有城镇化,80-90%的城镇化人口没有买房,也需要租房,加起来每年可能还需要800多万套住房,这个需求量是非常非常大的。

我们现在全国有多少住房呢?现有的住房套数大概是2.5亿套,这是我们估算出来的,这个数据怎么出来的,我们后面再说。我们按照15%可以出租,一共才有3700多万住房,你把这些房子出租没了,之后再想租房怎么办呢?再想租房没有房子租了,我们认为未来租房的市场需求还很大。我们觉得90后可以不买房,但是不可以不租房,租房也需要房,现有的空置房最多供应五年时间。有人提出来空置房有4998万套,对不对我们不说,但是有一个常识,2003-2012年全国商品房竣工套数一共是四千多万套。这些房子全部空置了,等于这么多年,我们整个房地产制度改革和房地产市场化全部落空了,都没有了,所以,我们认为鬼城只是房子盖的早了一点,房等人总比人等房好一些。

现有住房面积有多少呢?这是上一届政府最后一次政府工作报告的数据,根据这个推算出来全国有2.5亿套住房,现在我们商品房占到77.6%,在过去的时代,我们的商品住房还占不到70%,大部分是属于非成套住房,旧房屋,老房子,这些房子的设计寿命都不到50年,我们现在钢筋混凝土住房的设计寿命才50年,以前的都要拆掉,按照人均商品住房只有13.38平方米,这一部分房子改造的空间还是很大的。

未来的住房更新有多少?

我们看一下国家统计局的数字,这是1978年以后建造的住房,是直线上升的,这是属于商品住房,这是1978年以前的住房,大量住房寿命已经超过35年了,这些房子我们估算总共有100亿平方米,在未来15年全部要拆掉。这也就是为什么中央政府一直在强调保障房和棚户区改造,因为现在的商品住房仅能满足市场婚姻住房、改善性住房和城镇化需求,富余不多,如果保障房和棚户区作为更新缺口,这个缺口非常大,我们经过十几年的更新需求改善之后,到2030年前后才慢慢走向基本的平衡,就算按照这个逻辑算下来,我们做了一个数学模型,我们的人均住房面积会从32平方米增长到34平方米,整体面积并没有多出来多少,我们认为这个模型是成立的,白银时代至少还有30年。

住宅市场已经进入去库存、去产能的调整期

我们认为现在住房的供应端还在增加,住房的待售面积在增长,现在是4亿平方米,还在持续增长,住房的施工面积超过51亿平方米,也在持续增长,这是我们未来的潜在供应,而且我们的新开工面积和住宅竣工面积剪刀差还在扩大,另外一个是土地储备面积居高不下,国家统计局公布的数字是4.3亿平方米,我们知道全国几家标杆企业的土地储备面积远远超过了这个数,TOP10企业的土地储备面积已经远远超过了4亿平方米,我们分析了万科等一些标杆企业的土地储备数据,要超过12亿平方米,就算按照4.3亿平方米,按照容积率2来算,这当然不全是住宅,还有商业,我们住房可以供应六年时间,也就是说政府一亩土地都不再不出让,住宅可以保证六年时间。

2002年,房屋竣工时间大概是两年半,现在已经超过六年,竣工率已经跌到15%。当然我们也做了一个去库存的理想场景图,新开工面积降下来,竣工面积提上去,竣工率回到20%以上,也就是五年时间房屋竣工,我们觉得共识难以达成。更现实的模拟图,我们认为还是直线上升,这个结论我们是在去年9月份做的,我们发现了这个规律,然后我们得到验证,去年10月份我们看到全国的商品在建施工面积是67亿平方米,我们预测今年会超过70亿平方米,结果去年年底就已经超过70亿平方了。

所以说,未来五年总基调是去库存调整期,我们认为是正常经济波动,不是大起大落,也不是大喜大悲。背后逻辑是什么呢?2005-2009年年均供应土地面积6.48万公顷,而2010-2013年几乎翻一番,达到12.3万公顷,这就是为什么目前几乎看不到有哪个城市是供不应求的城市,这是我们说的人的城镇化率远低于住房的城镇化率。

商业地产仍然处在跑马圈地时代,但离终结时间不会太久了

2013年全球在建购物中心面积3900万平方米,中国的购物中心面积占全球一半,其中排名前十位城市,包括上海、天津、深圳等等前十位占了八位,我们看房企商业新开工面积也在上涨,我们统计时间节点是到去年10月,当时12月份数据没有出来,所以最后部分是下降的,如果把12月份数据加上去应该还是上升的。

根据赢商网的统计,全国购物中心到2013年底是3700家,今年加上去估计要超过五千家,而且复合增长率已经达到了32%,超过了我们住宅行业的复合增长率,新增购物中心的数量一年达到420座,我们未来的购物中心可能会达到一万家,到那个时候全国的购物中心可能就覆盖了全部城市,所以,这个跑马圈地时代不会太久了,也就到2025年前后。

但是严重分布不均衡,一二线城市商业地产大概占到83.5%,反过来三四线城市现在只有16.5%,也就是说,三四线城市意味着未来有很大的成长空间。三四线城市将要成为购物中心发展的机会和蓝海,他们商业空间有多大,我们算了一下,全国三线城市有54个,四线城市103个,按照平均人口算一下,容量大概1600个左右,每年160个,十年时间就没有了,加上一二线购物中心,全国十年时间商业地产跑马圈地会结束,会进入战国时代。

目前,整个房地产除了住宅地产和商业地产之外,现在还没有看到可以盈利的商业模式,所以养老地产和旅游地产等等暂时不提。

大趋势——四大分化、房企转型与多元化、移动互联网

我们最后跟大家分享一下关于大趋势,第一个是四大分化,城市分化,一线城市总体供不应求,今明两年我们认为房价看涨。二三线城市多数供求均衡,但是人口基数和增长会消化库存,我们认为二线城市库存不是问题,但是四五线城市总体供大于求,有效需求不足。

我们讲板块分化主要是新城区大盘比比皆是,老城区少有新盘供应。明星楼盘去化率可以达到70%以上,有一些弱势楼盘门可罗雀。

品牌房企市场份额进一步扩张,现在标杆TOP50%市场占有率达到30%,我们认为超过50%的时间不会太久,大企业追求业绩增长,所以有压力,但小企业是生存压力。现在市场蛋糕正在重新划分,你抢了别人蛋糕,别人就没有口粮了,这就是现在大企业在做的一些事。

关于行业整合,我们看到房地产行业去产能尚未启动,2008年金融危机,房地产企业从8.5万降到8万家,减少五千家,经过这几年的发展,2013年我们预计肯定超过9万家,我们到底需要多少房地产企业呢?我们按照住宅来算,一个楼盘大概十万平方米,这不算太大,我们全国去年竣工面积是8亿多平方米,销售面积11亿平方米,这样也只需要1.1万家房地产企业就足够了,加上房地产企业的连锁,8000家房企足够,这样90%的企业要退出房地产行业。

第二个是房企转型与多元化,为什么现在出现很多房企在转型、在多元化?我们认为房企巨头已经没有更多的增长空间了,因为他们增长已经到了天花板,我们去年8月份做了一个预测,七家千亿级房企按照过去的复合增长率,只要六年时间,他们的销售总额就会达到2013年全国销售总额,即便把他们复合增长率降低一半,按照年均15%到20%计算,也只要到2026年,他们的销售额会超过9万亿,2013年是8.6万亿。这是不是真的会兑现呢?2013年他们销售总额是8400亿,而今年是1.11万亿,说明他们扩张的速度非常之快。所以我们认为这个模型,我们认为目前来讲还是成立的。这个现象最终当然不太可能出现,所以他们多元化战略,文化旅游养老海外等等什么都做,还有轻资产,因为未来市场不会再给他更大空间了。小企业的生存空间就更小了,就像上个世纪的电视机,不转型就只有等死。

最后是移动互联网,移动互联网是未来的大趋势,就像刚才栗社长给大家讲的,这个大趋势会带来我们时代的大变革,我们必须要去面对这个变革,以后不参与互联网的企业,几乎不能够生存,房地产企业、传统行业一个都不例外,所以后面我们还会有嘉宾来讨论这个话题,这个话题我就不多讲了。

我们认为白银三十年,但是生态圈更残酷,这是马云的一句话,绝大多数人会死在明天的晚上,见不到后天美好的太阳,我们认为真正的挑战现在才刚刚开始。

我们研究这些工作,我们觉得是要站在行业的高度或者行业角度去谈,我们不是站在企业角度去谈,不是代表新城控股自己的利益去讲这些话,我们用前瞻解析,用数据说话,给大家还原市场的一个真相。

现在的行业当中缺少一个带头大哥,在行业最艰难、最困苦的时候没有给大家一些方向,我们愿意尽我们一些力量给大家分享一点我们的研究成果,帮助大家更好的理解市场和认知市场。

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(新城控股)

 录入:朱文华 责编:朱文华

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