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土地租期为什么是“70年”?

时间:2016-4-19 来源:楼市参考 作者:佚名 点击数:点击数:648 我要评论(0)
中国的住宅土地使用年限70年,确立于1990年,早已成为惯例,很少人会问为什么是“70”这个数字。其实,1980年代初,霍英东向中央政府建议土地有偿出让,成为后来土地财政的先声,而70年的设定与他的香港经验不无关系……

 中国的住宅土地使用年限70年,确立于1990年,早已成为惯例,很少人会问为什么是“70”这个数字。其实,1980年代初,霍英东向中央政府建议土地有偿出让,成为后来土地财政的先声,而70年的设定与他的香港经验不无关系。

从香港界限街说起

在香港的九龙半岛,有一条东西向街道,名叫“界限街”(BoundaryStreet),两边的房子看起来没有什么不同,但房屋中介可能会告诉你:两侧的土地使用年限有可能大不相同,而且一边要交租金,一边则不要。

要知道它的来历,有必要先复习一下中国近代史。

1840年第一次鸦片战争爆发,清军战败,1841年双方代表草拟《穿鼻草约》后英军在香港岛登陆,1842年中英正式签订《南京( 农用地、 商住地、 工业地)(楼盘)条约》,确认将香港岛连同邻近的鸭脷洲永久转让与英国;1860年清军再次战败,签下《北京( 农用地、 商住地、 工业地)(楼盘)条约》,把九龙半岛南部连同邻近的昂船洲一同永久转让给英国;1898年,英国通过与清廷签订《中英展拓香港界址专条》,租借九龙半岛北部、深圳( 农用地、 商住地、 工业地)(楼盘)河以南的新界和邻近岛屿,租期99年(但九龙寨城除外)。

这一系列动作,确定了今日香港的辖区范围(香港岛、九龙、新界);根据《北京条约》的附图,大致就是在昂船洲岛最北头的角和九龙炮台之间划了一条直线,用矮矮的铁丝网分割,把后来的新界和新九龙隔在外面,这也是今天界限街的走向。因此,根据中英之间原本的协议(虽然后来的中国政府并不承认这不平等条约),界限街以南是不需要还的,而界限街以北应当在99年后,即1997年7月1日归还给中国。

1980年代,中英双方就香港问题谈判,英国方面考虑到诸多因素并未坚持只还界限街以北地区,而是把界限街南北的香港、九龙、新界全境归还给中国。

香港土地年期的演变

1841年英军占领香港岛之后,当时的模拟港督义律急于大搞建设,开始卖地,按照他们的说法,港岛的土地与其他英联邦国家一样,属于女王陛下所有,卖地只是把土地的使用权批租给买家;不过,最早的土地批租并未规定明确的期限。

1844年,港府把土地租期确定为75年,且不可续约,但几乎所有的承租人都抱怨经济形势不好而土地租期又太短,港督无奈向伦敦报告,以新加坡土地999年期为例建议延长租期,终于在1849年获得批准,宣布把租期原来为75年的土地延长924年,合计999年,而且不补交任何地价,因此又出现了一大批999年租期的土地。

1898年5月,英国政府认为租期过长,导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益,要求香港政府在新批土地时取消了999年租期的租约,代之以75年可再续租75年且不另收地价的租约,同时政府要求承租人在75年租期期满后支付按新标准制定的土地租金。此后一直到1985年《中英联合声明》生效,除了少数99年期的例外情况,75年租期成为界限街以南土地的标准租期。

1898年6月,界限街以北的土地由英国政府向中国租借,港府接管后,以99年减3天(从1898年7月1日起计)批租给土地开发商和使用者,在1997年6月27日期满时收回,再由港府在6月30日归还中国。

香港回归时,界限街北的所有土地批租契约都将期满,为了保持香港在过渡期内政治和经济的稳定,《中英联合声明》规定,港英时期的土地批租制度将继续实行下去,并规定1997年7月1日以前期满的土地契约可以自动续期至50年后的2047年6月30日,不需要补地价,但是从续期之日起,每年交纳一定的租金(按照经评估的土地年租金的3%计算)。于是,界限街再次成为土地特征的分界线:在界限街以北,已有土地的年期只能到2047年,而且必须交租金;而在界限街以南,只要原来的土地期限未到,就不需要交租金,而且即使是原来规定没有续期权的土地,也可以在1997年以后到期时免地价再续一次50年。

此外,从《中英联合声明》生效之日1985年5月27日至1997年6月30日止,港府可以批出租期不超过2047年6月30日的新的土地。该土地的新业主须交纳地价并交纳象征式租金至1997年6月30日,该日以后不需要补地价,但须交纳租金。

1997年7月1日后,根据《香港特别行政区基本法》的规定,香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家(中华人民共和国)所有,由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发,其收入全归香港特别行政区政府支配。1997年7月15日,香港行政会议决定除了特殊用途土地(如加油站用地是21年)外,新批土地的年期定为50年,与社会制度“50年不变”的“50年”保持一致。

香港案例

于是,香港形成了一系列批租年限不同的土地:无期限、999年期、99年期、75年期、50年期等。目前,全香港还存有唯一的无期限土地标本,那就是香港圣公会香港教区主教堂——圣约翰座堂(St John’s Cathedral),1847年奠基,1849年落成祝圣。教堂坐落于最繁华的中环,占地5.3万平方英尺,紧邻中银大厦和汇丰银行大厦,如果能按照10倍容积率改建为写字楼,按照农业银行(601288,股吧)最近购买的999年期中环写字楼价格每平方英尺2.78万港币计算,价值可高达147亿港币,不过这只是假设而已,因为当年批地时就已经明确只能作为教堂用途。

尖沙咀的购物天堂——海港城(Harbour City),从当年的九龙仓码头改建而来,大部分物业的土地起止年期是从1881年到2880年,而在铜锣湾的时代广场则是三个时间起点的混合体,分别是1851、1861和1881年,也都是999年期。

太古(Swire)在港岛东区鲗鱼涌开发的太古城(Taikoo Shing),是香港有指标意义的大型住宅区,其前身是1900年获得土地的太古船坞(Taikoo Dockyard),请注意1900年本来已经废除999年的租期,但英资背景的太古就是不一般,它转而向英国政府描绘一个能够建造万吨级轮船的宏大构想,申请把原本以99年批租的土地延长为999年,最终获得批准;70年以后,太古又申请把船坞改建为住宅又被批准,所以太古城便成了2899年土地才到期的蓝筹物业。

1984年《中英联合声明》签署,但是还要等到两国权力机构批准才能生效,如果这期间要买一块地,在生效前买还是生效后买的差别就很大,因为生效前还可以享受75年续期75年等于150年的待遇,而生效后则只有2047减1985等于62年;所以开发商都希望能够赶上末班车,还是这个太古,就成功把位于金钟的太古广场1座、万豪酒店和购物中心的一部分,争取到了150年即2135年到期的待遇,不过其他部分就只好适用2047年到期的规则了。

2047年到期的有两类,九龙仓位于界限街北、钻石山的荷里活广场(Plaza Hollywood),属于本来在1997年到期但顺延到2047年的一类;而新鸿基位于维多利亚港两岸的制高点IFC和ICC,则属于《中英联合声明》生效后新批租的土地。

1997年以后,香港政府新批出的土地采用50年的标准租期,而且一般不可续期;当然也有例外,1999年,迪斯尼乐园最后就被授予了50年续期50年等于100年的优惠,不过这来源于迪斯尼超强的议价能力。

国际比较

在现代的英美法系中,地产权分两类:一类是freehold(自主持有或者永业权);另一种是leasehold(租赁持有或者租业权),前者无期限,后者有期限。英国的土地在法律上都归英国王室所有,英王是唯一绝对的土地所有人,但拥有freehold的土地持有人实际上是该土地的所有者,只要他不违反法律和规划和侵犯他人利益,就可以随意利用和处分土地。

据统计,英国公共部门所有的土地占15%左右,而民间(包括自然人和法人)所有的土地占85%左右。从长江实业公布的年报中,我们可以发现,长实在英国伦敦Convoys Wharf开发的商业住宅项目,在荷兰、比利时、墨西哥及巴哈马经营的码头都是freehold。

在美国,私有土地占美国国土面积的59%,主要分布在东部和中部,联邦政府土地占32%,主要分布在西部;州政府土地占7%,其余2%为印第安人保留地。在日本,私有土地超过60%,而国有和公有的土地大部分是山林、河川和海滨地,其土地资产总值只占日本全部土地资产总值的6%以下。在地广人稀的加拿大,私有土地不到总面积的11%,但主要分布在南部土地肥沃地带,全国的城镇土地、良田、牧场等经济效益高的土地大部分被私人占有。

在法国、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士等大陆法系国家,土地所有制的特点也是土地私人所有一般占主要成分,私有土地的价值量一般占各国(地区)全部土地资产价值的绝大部分;私有土地虽受政府调节,但主要以市场机制配置。

在英国另外一个曾经的殖民地新加坡,土地契约被简称为地契,目前也存在多种形式的地契: 永久地契、999年、103年、101年、99年。其中永久地契和101年、103年或者999年地契都是新加坡建国前留存的产物,建国后批出的土地则没有了永久地契,而采取与香港趋同的批租制,只不过是99年地契,故目前大部分在售物业为99年地契,而那些在售的永久地契物业,则是开发商从私人手上收购freehold土地后重建出售的。

中国模式

回到本文开头,当年霍英东最早向中央领导提出建议,租地给外商进行开发,而后来的“70年”也是从霍英东建议的“99年”、 “也可以75年”中来。其中的“99年”来自于界限街以北的批租土地,而“75年”则是当时港府在界限街以南的批租年限,中国最终为住宅选择了一个比75年更短一些的70年,而其他类型的土地年期则更短。

周其仁教授曾撰文,把中国的城市土地制度形容为一部“急就章”,即从法律严禁土地转让、租赁和买卖,到形成可以拍卖土地使用权的市场体制,在国家行政和立法层面,前后总共还不到一年时间,当时急急忙忙定下的土地转让年期受到了香港的影响,而那里有一个回归大陆的特殊约束条件,所以不少土地批租的年期比较短。他还认为“最大之失”是“把香港单一土地所有制的特殊,错以为是可以通行天下的一般。其实全部土地归港英政府,只是港岛的殖民地体制遗产,并不是包括新界在内的全部香港的土地制度”。

周教授的基本观点我是同意的,但是在对香港土地制度的细节理解上,他的理解有失偏颇,事实上当时香港的土地年期并非因为受到回归大陆的约束,因为界限街以南大多数土地从1898年以后就按照75年批租了。

在中国,不管年限多长,城镇土地都是100%归国家所有,私人部门(包括自然人和法人)只拥有40年至70年的使用权。也就是说,中国与世界大多数国家的土地所有制结构不同,而是采取了与两个英国的前殖民城市——香港和新加坡趋同的规则。问题是香港和新加坡都是一个小的经济体,而且都属于低税收地区,它们可以用循环收取的高地价来弥补低税收和高福利,通过不断的资本进入得以支撑高房价(短土地年期实际上意味着土地价格进一步高企),而中国则是高税收、高政府开支、低福利的大经济体,依靠“外来资本持续进入”没有可能,那么又有谁来支撑我们长期的高地价呢?

王家卫有部电影名叫《2046》,与2047年有所巧合,似乎又不是巧合。在中国内地, 70年(如果从1990年开始算也不到50年了)以后,政府是否会舍得免地价自动续期?对购房者来说,人生中积累的最大一笔资产会落在界限街的哪一边?

 录入:谢文杰 责编:谢文杰

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