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雄安新区三个关键词:3万亿投资、1000万人口导入、世界级都市圈

时间:2017-4-7 来源:华泰证券 作者:邹毅 点击数:点击数:15409 我要评论(0)
2017年4月1日,中共中央、国务院决定设立雄安新区,含河北雄县、容城、安新3县。经过这几天的发酵,市场已经广泛讨论雄安新区重要意义,但对新都建设国际经验研究不足……

2017年4月1日,中共中央、国务院决定设立雄安新区,含河北雄县、容城、安新3县。经过这几天的发酵,市场已经广泛讨论雄安新区重要意义,但对新都建设国际经验研究不足。最近华泰证券出具了专题研究报告,对雄安新区的发展结合国际案例的借鉴,做了一些定量测算,值得业界参考借鉴。

下面我们就华泰证券的研究报告要点进行提炼。

1、预计高达3万亿投资规模

虽然雄安新区起步面积仅100平方公里,但远期控制区面积2000平方公里,相对于深圳特区1996平方公里、浦东新区1210平方公里来说,建设空间更大。

而根据国内的可比经验(包括前海合作区、前海桂湾、深圳东进计划和贵安新区),假设雄安新区初期和中期投资强度为60亿元/公里,对应的投资规模为分别为6000亿元和1.2万亿元;雄安新区的远期计划可以类比深圳的东进计划,对应的投资规模是3万亿元,对应的建设年限分别初期为3年,中期/5-8年,长期10-20年。

同时,今日瑞银证券最近发表的文章预测这一投资规模将达到4万亿。

2、至少10万基础性的高消费能力人口导入,远期人口可达1000万

由于雄安新区承接北京非首都职能,带有一定的“迁都”性质;央企、科研院所、学校和一部分产业(如IT)组织机构庞大,足以支撑起雄安初期的发展。

雄安新区政策推进力度大、定位高,初期入驻机构和人员可以通过高效的行政命令手段实现,新区建设具备更高的可行性;随着相关政策和规划的明确,新区发展路线图将变得清晰可见,一流国家级新区呼之欲出。

下面做一组近期人口导入数字的基本测算:

由北京进驻雄安的机构将包括央企、以中关村为代表的IT产业、部分大学和科研院所(包括中科院、社科院一部分)。在这里,暂且仅仅考虑央企。

根据2015年央企总部人数情况,央企总部人数超过3万,这些人口将大部分处于北京,并且将进驻雄安;他们对应3万个消费能力较强的家庭,总人口超过10万。并且,学校、医院、商业等一系列配套,又会带来大量的人口增量。

关于雄安新区未来的人口导入测算,我们再来看申万宏源证券的一组简要的测算:

起步阶段:未来5-10 年,雄安新区率先引入北京部分政府机构、科研院所、国企,以现代化城市规划理念统筹快速建设雄安新城,将其建为绿色智慧新城、生态城市,并打造快捷高效交通网络,快速连接北京。面积为100 平方千米,人口约为100万人,多为北京迁移人口。

中期阶段:未来10-20 年,由于新区拥有更完善的基础设施、便捷的政府对接窗口、雄厚的科技研发实力,按照高起点高标准建设“绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区、开放发展先行区”要求建区,雄安新区将吸引一批高端高新企业进驻,并孕育若干创新企业,成为创新示范区。教育、医疗等资源也将逐渐从北京大规模向新区转移,为新区提供更优质的公共服务。此时新区面积约200平方公里,人口约为200 万。

远期阶段:20 年以后,新区摆脱北京输血,成为京津冀地区最具活力的新兴城市,与北京、天津共同形成京津冀分工明确的三极,三极共同拉动京津冀乃至整个北方地区经济增长,首都的“虹吸效应”转为“辐射效应”。此时新区定位为新一线城市,面积约2000 平方公里、人口约为1000 万。

当然上述测算只是券商研究部门的一组测算,非城市规划部门编制的人口导入测算。相信未来随着雄安新区总体规划的逐步明确,相应的规模、功能、产业、人口数据都将进一步明确下来。

3、从马来西亚布城、韩国世宗和东京首都圈经验看雄安新区

雄安新区的战略高度毋庸置疑,其未来的建设发展路径在国内或许难有前例可相提并论,因此,华泰证券研究部门借鉴国外新都建立经验来窥之一二。

国外新都建立的模式主要有两种,一种是直接选址兴建政府行政中心,如马来西亚布城、韩国世宗。另一种是围绕首都经济圈跨行政区协调资源定向发展,如东京首都圈等。

从马来西亚布城、韩国世宗、东京首都圈的建立经验来看,首都人口密度越高、政治体制执行力越强、新城行政级别越高,则新城的投资力度会越大、建设进程越快、建成后吸引人口流入的成功率越高。

由此预判,雄安新区投资规模将达万亿,在政府强执行力推动下将更快完成规划建设,建成后城市发展将分三步走。建议密切关注规划阶段,预计催化剂较多较密集。

(1)马来西亚布城:强执行力推动副都快速建成

从选址确定到开始建立仅经过三年时间,建设五年完工后政府核心部门几乎都迁入布城。为了减轻首都压力,马来西亚从1990年代早期就开始考虑将政府行政中心迁出吉隆坡。1993年6月,马来西亚布城从6个候选地址中脱颖而出,因其位于吉隆坡国际机场及吉隆坡之间的战略位置、低开发成本及其周边的自然环境。

政府对布城的愿景是它能够反映马来西亚的自然与文化遗产,同时融入最新的科技成果来应对未来可能面临的挑战。布城建设经过规划期(1993年至1996年)、建设期(1996年至2001年)和迁移期(2001年及以后)。2001年竣工后,所有政府部门正式入驻办公。该工程共花费了76亿美元。

续扮演引导者与推动者的角色,不断对开发过程的步骤和行政功能进行修订和简化,并与私有部门保持紧密联系。布城项目的实施主要涉及四个当事方:布城管理局、布城控股有限公司、市政公司和KLCC资产控股有限公司。

(2)韩国世宗市:新城规划阶段催化剂最集中

韩国世宗新城在规划阶段频繁出台相关规划。韩国面临的首都圈过度聚集问题更加严峻,因此一直在竭力打造周边首都圈的卫星城市、甚至考虑迁都。韩国首都圈包括首尔市、仁川市和京畿道,土地面积占全国国土面积的11.78%,而人口占全国总人口比重高达49%。世宗市作为行政中心具有天然的地理优势,作为全韩国国土的几何中心,大部分韩国国土都在距离世宗市200km辐射区,因此通过高速公路、航空、铁路等基础设施在两小时内可达全国大部分地区。

在世宗新城规划2005年正式提出后的两年规划期内,政府频繁制订发布各项规划:建设基本规划(2005年5月-2006年7月)、广域都市规划(2005年7月-2007年6月)、开发规划(2005年8月-2006年11月)、实施规划(2005年9月-2007年6月)。

(3)日本东京:关注首都圈中的行政次中心埼玉市

东京将首都各项职能逐步引导至周边地区,发展成多圈层多中心的东京首都圈。日本首都圈是指以东京都区部为核心的“一都七县”结构,包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县、茨城县、枥木县、群马县和山梨县。

1958年开始,根据东京发展要求历经五次大规模规划,形成了目前三个圈层城市网络。三个圈层分别是核心层、中心圈层和外围圈层。核心层以服务业为主,中心层以高科技产业为主,外圈层以制造业农业为主。此外,还将首都功能分散形成了多个中心,如埼玉区域行政中心、神奈川区域工业聚集中心等。

其中埼玉市定位为日本的行政次中心,可作为雄安新区未来发展的模板。

埼玉市接纳了国家行政机关职能的转移,同时带动周边需求。埼玉市的特点是交通便利,距离东京银座北部约28公里。国家行政机关转移同时带动部分人口疏解到埼玉市,从2000年开始到2010年,10年间新都心及邻近地区新增人口23000人,且大多是常住人口。到2014年,埼玉新都心站每日乘车人数增长了2.9倍。随之而来的生活需求也促进商贸业、餐饮业等生活服务业发展,同时,城市基础设施建设的加速会促进区域社会经济发展。

(4)雄安新区后天条件相对可比经验更为成熟

北京具有庞大的人口基数,远高于韩国的首尔和马来西亚的吉隆坡,1975-1990年(日本经济高速发展的中后期),东京都市圈总人口在2700万-3200万之间,目前为4200万,东京都人口1996年不足1200万,目前人口也仅为1350万。

东京都人口密度高于北京,但东京都市圈的人口密度低于北京市区,而且,北京规划上的缺陷使得疏解部分人口的压力更大。

4、预计雄安新区建设发展将经历三个阶段

国外行政中心建立一般经过三个阶段,每个阶段都有标志性事件,尤其第一阶段催化性事件较多,且发生时点较集中。

第一阶段为规划阶段,一般经历2-3年时间,期间将出台一系列的建设、开发、实施规划。

第二阶段为建设阶段,一般历时4-5年时间,主要关注重要政府办公大楼项目的兴工情况,同时还将制定行政中心相关法律。

第三阶段为迁移阶段,政府部门、企业陆续迁入新城,随后新城范围不断扩大、设施不断完善。

可以看出,第一阶段是催化剂集中释放期,不断有相关规划办法出台,建设期和迁移期则进入实际建设搬迁阶段,引发关注的事件较少、周期较长。

根据国外新都建立经验,可以得到关于雄安新区建设发展路径的四点启示:

1)新区建立的第一阶段规划期催化剂最多最密集,进入建设期和迁移期后引发关注的事件较少、周期较长。

2)国内政府执行力度更强,雄安新区将在更短时间内完成规划建设。

3)新城建立后首都的人口增速将明显得到控制。4)新区投资额将达万亿,城市配套发展分三步走。

5、国内政府执行力更强加快雄安新区规划建设

马拉西亚政府执行力强,使得布城建设方案从提出到实施几乎没有延误,从确定选址到完成建设历时八年,而韩国世宗新城从选址到建设过程几经波折,执政党与在野党之间几次博弈导致迁都世宗计划改为建立新行政特别自治市,只从首尔迁出部分非核心政府部门。雄安新区将在更短时间内完成建设,并且迁出规模或比韩国更大。

 录入:陈娟2 责编:陈娟2

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