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2年或3年时间界定有玄机 限售令或扩围至北京、上海、苏州等核心城市

时间:2017-5-23 来源:中房报 作者:佚名 点击数:点击数:3305 我要评论(0)
‘限售’亦有望快速向房价上涨较快的三四线城市蔓延,后续可能会超过50个城市执行‘限售’……

在5月18日国家统计局发布4月70个大中城市房价数据后的第一个周末,长沙、无锡、嘉兴、保定等地连发楼市调控新政,且均采取了“限售”措施。

截至目前,已有超过30个城市开启“限售”,这些城市包括:成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、三亚、琼海、海口、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京(其中保定、北京等均为部分限制,且北京住宅并未限售)。

显然,在限购限贷之后,“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。

保定某地块出让“双限双竞”且限售10年

5月20日,长沙“限售”政策提出,在限购区域内购买的商品住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

无锡方面,则暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。同时,购买住房(含二手住房)在取得不动产权证2年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房),在取得不动产权证3年内不可转让。

嘉兴方面,嘉兴市建委发布《关于进一步加强市本级房地产市场调控的通知》指出,非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。

限售最为严格的还是保定。5月20日,保定一幅最新挂牌的住宅土地在出让条件中规定,购房人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。这块土地名为2017-030号地块,达10.0361万平方米,容积率1.0<容积率≤2.2,竞买保证金3.91亿元。不同于其他住宅宗地,该地块为“净地”,位于保定市竞秀区西二环西、七一路南位置附近。因保定体育新城、竞秀区教育城等配套设施的发展建设,可以称之为热门黄金地段。保定公共资源交易中心针对2017-30号宗地,专门出具“国有建设用地使用权出让须知”,并对竞拍规则做出严格约束,首次采用“限房价竞地价,限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。

土地出让文件显示,这一地块最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米;竞得人在其建设完工后,不得自持自己开发的房产,应全部进行市场销售。

最令人关注的是,在出让文件最后的“其他事项”第2条规定:竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。

这成为全国对住宅限售时间最长的政策。有业内人士认为,这次可能是保定土拍新模式的“试水”,不排除未来还会有此类政策在土地市场的跟进。

2年或3年“限售”时间界定有玄机

无疑,限售令的颁布,将在很大程度上令当地活跃的楼市需求冻结并后置,避免快进快出的楼市投资投机行为,从而为当前楼市降降温。同时,还能为楼市后续政策调整争取更多的时间,尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施,比如房地产税立法、不动产登记等。

值得注意的是,除保定某地块限售10年、保定高碑店市的白沟镇限售5年外,其余各城市在“限售”时间上大多设定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”。这一时间界定有何意义?

对此,同策咨询研究总监张宏伟对中国房地产报记者表示,楼市“限售”时间长度的界定与楼市调控政策执行时间、市场周期时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等诸多因素密切相关,并非任意制定。

“从调控政策来看,从去年10月份计算,本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年,也就是有可能持续到2018年的三季度。而在调控政策等诸多因素影响下,市场从2016年9月份的高点开始下行的市场调整周期也至少是2年,在下行调整周期内,面临的最大最直接的风险就是个人投资投机者与银行,间接影响着投资渠道及宏观经济的基本面。”张宏伟分析认为。

张宏伟进一步分析道,锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产,不让其交易,不让其出现贬值,防止因房价下降而带来银行系统性金融风险,以使银行端暂时处于安全地位。另外,美国进入加息通道后,国内资本外流明显,尽管近期有了一些限制性措施,但仍避免不了资金通过各类渠道外流。楼市“限售”政策出台后,这些“沉淀”在房地产的大量投资资金因为“限售”留在国内,防止了资金外流,也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。

“限售”将扩围至更多城市

在厦门等30个城市楼市实施“限售”后,其他城市尤其是上海、苏州、北京(住宅)等还没有出台限售的城市会不会效仿?

答案几乎是肯定的。

张宏伟预计,如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市当中今年市场仍然存在反弹情况,那么,“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策,发挥抑制投资投机的作用,为楼市降温,北京、上海、苏州等这些核心城市也不例外。

一位地产业分析师则认为,不仅一二线热点楼市要去杠杆,近期房价上涨过快的三四线城市也要去杠杆。接下来,“限售”亦有望快速向房价上涨较快的三四线城市蔓延,后续可能会超过50个城市执行“限售”。

 录入:Jessica19 责编:Jessica19

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