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双拐点出现:一二线下+三四线上 钱流向楼市越来越难

时间:2017-7-19 来源:Wind资讯 作者:佚名 点击数:点击数:2439 我要评论(0)
从整体数据分析看,楼市双拐点行情出现:一二线城市房价全面被控制,首现一线城市平均下行;另外,上涨城市依然集中在三四线城市……

最近关于楼市的信息有些多。

7月18日,国家统计局公布了6月70个大中城市住宅销售统计数据。数据显示,楼市双拐点行情出现:一二线城市房价全面被控制,首次出现一线城市涨幅平均下行;另外,上涨城市依然集中在三四线城市。

此外,广州楼市也爆出大消息,广州市政府网站挂出通知,其中提出一条“颠覆性”的措施:租购同权。

广州“开口子”,这意味着只要符合条件的租房人,未来可以与业主一样,其子女享有同等就近入学的权利。

不过有业内指出,如今租购同权后,没人卖房,二手房主坐等房租涨价,或许更会助涨学区房价。

虽说纯粹地谈房价涨跌,是个伪命题。但无论什么时候,房价的相对涨跌,都会极大地影响着吃瓜群众的情绪。

双拐点出现:一二线下+三四线上

统计局7月18日发布数据显示,6月份60座城市新建商品住宅价格环比上涨,5月份为56座上涨。其中,北京、上海环比分别跌1.1%、0.2%,深圳环比与上月持平;15个一线城市和热点二线城市房地产市场继续保持稳定态势。

统计局指出,6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落,二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落。

本轮楼市发展经过2年,从2015年初的一线城市拉动,到2016年的二线城市拉动,进入2017年,市场再次出现逆转分化,一线热点城市在调控的影响下,出现了明显的下调,特别是二手房价格。北京等部分热点城市下滑明显。


一二线城市同比涨幅回落尤其明显

中原地产张大伟分析称,从整体数据分析看,楼市双拐点行情出现:一二线城市房价全面被控制,首现一线城市平均下行;另外,上涨城市依然集中在三四线城市。

1:一二线城市房价全面被控制,首现一线城市平均下行

6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。这是2014年本轮楼市升温来的首次。

过去涨幅较快的热点城市成为价格下调的主力,其中新建商品房住宅中,跌幅最大的分别是三亚跌幅0.8%,北京跌幅0.4%,无锡跌幅0.35,上海、成都等城市跌幅0.2%。

二手房市场中主要下调城市为北京下调1.1%,天津下调0.9%,三亚下调0.7%,合肥、深圳下调0.4%。

这些城市下调的主要原因都是因为楼市的密集调控,其中特别是北京二手房已经连续两个月成为全国跌幅最大的城市。三亚等旅游城市叠加政策与市场淡季影响,跌幅也处于前列。


平均新建商品房价涨幅为0.7%,同比涨幅为9.6%相比前期有所涨幅放缓。

2:上涨城市依然集中在三四线城市

一二线热点城市全面处于停滞或者下行趋势中,上涨城市基本全部为三线城市和部分西部二线末城市,新建商品房住宅上涨城市主要伟洛阳、北海、蚌埠、襄阳、徐州、西安。二手房城市上涨主要是蚌埠、南宁、北海、温州、西安等城市。

从数据看,三四线城市接近全面上涨。市场分化持续加剧。

新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市,二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市,基本全部为三四线城市。

中信证券明明研报此前分析,得益于新一轮调控“因城施策”,一二线城市房价回落尤为明显。研报还表示,去年“930”调控政策主要集中火力于一二线城市,但是三线城市房地产销售仍保持较高增速。不过,随着三线城市陆续出台楼市新政,预计当前房价尚未调整的城市也将于今年第三、四季度逐步进入调整期。

租购同权会助涨学区房价?

近日,广州市印发16条措施全力推进住房租赁市场发展,犹如在楼市响起一声炸雷,评论炸了锅。

通知指出,允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,改建后的租赁住房,土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行,不得将改造后的租赁住房进行销售。

在具体措施中的第一条,提出中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施:租购同权!该方案明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

不过要实现租购同权,需要满足以下条件:具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。这意味着,以后在广州租房,租房人子女可就近入学。

专家指出,广州发展住房租赁市场犹如重磅炸弹,将深远影响广州房地产市场。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士认为,广州出台此文件,一方面是为了贯彻国务院39号文,另一方面是贯彻年初住建部发的文件。

“这对刚需租房有好处,”广东中原地产项目部总经理黄韬认为,“租购同权后,不是所有人都需要买房了,一部分人会转向租赁市场。”

不过也有业内人士提出不同意见:政府教育资源供应不足,导致近年来学票价格持续上涨。其实租房人的子女在当地享受就近入学的政策,很多城市这几年都在执行,比如深圳、上海、天津、长沙、石家庄等城市,非本地户籍的子女,都可以在当地上学,但是,你得积分排队。

比如深圳龙华区,第一类就是本地户籍和买了房的,积分最多,其它条件的排位都靠后,在教育资源本来就有限的情况下,有房的都不一定能排到好学校,更别说排名五六类的租房人了。

有石家庄的网友称,他们那早就是租买同权,只要在街道办登记的租赁合同,就可以享受就近上学,这政策实行有几年了,但这波房价上涨照样翻了一倍。

业内人士指出,关键还是要靠教育资源的供应,如果不能持续增加,后面这些政策等同虚设。

不过也有网友笑称,“神助攻,学区房价格更要涨了,没人卖,坐收高额租金。”部分网友指出,虽然新政的出发点是好的,但由于教育资源的不充足,新政效果反而会适得其反。

钱流向楼市越来越难

7月14日到15日,5年一次的“全国金融工作会议”在北京召开。这次会议是全最高规格金融会议,拖延了许久,因此备受各方关注。

现在全国金融市场和过去相比,发生了翻天覆地的变化。过去十年内,中国金融行业经历了泡沫化成长,各种影子银行、表外业务、互联网金融等“三违反”(违法、违规、违章)和“三套利”(监管套利、空转套利、关联套利)蓬勃发展,累积了大量金融风险。

而本次全国金融会议释放的信息多重磅,则不言而喻。

在该会议中,出现了一句话:积极发展股权融资,提高直接融资比重。

这句话关键词是直接融资,就是你借我钱,我到期还钱,砍掉很多中间环节,出借人能获得更多利益,借钱人借钱成本也会相应降低。而直接融资,不仅是改善了融资环境,更大的意义在于货币层面。它排除货币乘数效应,投放基础货币不会造成M2的过快增长。

值得一提的是,过去2个月,货币增长放慢,5月和6月连续两个月M2增速维持在个位数,并于6月创下历史新低。不过央行表示“只要实体经济的合理融资需求得到满足,M2增速放缓可能是新常态!”

对于货币政策,会议指出,“要推动经济去杠杆,坚定执行稳健的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系”;“继续实施稳健的货币政策,保持货币信贷适度增长和流动性基本稳定,不断改善对实体经济的金融服务。”

业内人士指出,上半年银行贷款收紧,主要去杠杆战场在银行,银行是金融之本,解决银行风险,接下来才能大刀阔斧“搞金融改革”。虽然本次会议并没有提到房地产问题,但是房地产和金融息息相关。从会议的措辞中,我们可以看到对于钱这个好东西,以后实体行业要多投入,多借,但是金融行业、房企,该收紧了。这也就意味着,钱流向楼市会越来越难,转而会流向实体经济。

房企融资成本上行

房地产调控持续,房企融资渠道继续收紧。

数据显示,7月以来,房地产企业内地发债260.80亿元。今年以来,房企国内发债规模2055.91亿元,较去年同期的7160.65亿元,大幅下滑71.29%。

融资下滑同时,发债利率却水涨船高。数据显示,今年以来,地产企业发债利率超过6%(含6%)的债券数量占比超过35%,而去年同期占比不足25%。

其中,4月份,“17鑫业01”三年期票面利率达8.2%。进入6月底,“17佳源02”三年期票面利率达8.5%,创年内地产企业发债利率新高。

从市场融资情况来看,国内债券市场融资受阻后,地产企业正通过其他渠道积极融资。

海外债方面,7月以来,已有6家地产企业发行海外债券,发行规模19.8亿美元。与国内发债类似,地产企业海外债发行规模高涨同时,高利率债券数量亦随之增多。其中,今年以来,地产企业海外债票面利率6%(含6%)以上的债券数量为29只,创历年同期新高。

地产信托方面,华创证券袁豪研报称,集合信托6月成立规模环比增五成,已成为当前地产公司融资工具中最为重要的渠道之一。研报援引公开渠道消息称,多位信托业务人士表示,二季度以来通过信托融资的需求在增加。过半地产公司表示当前的融资策略是:在价格随行就市的情况下,动用各类融资手段,尽早获得更长期、更大规模的资金。

地产企业积极融资同时,偿债高峰渐至。

Wind资讯此前统计,目前房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只,待偿还债券规模2.12万亿元。其中今年9、10月份地产债到期规模将分别达到112.87亿、113.17亿,相继刷新单月历史新高。而从明年开始,地产企业单月偿债规模还将逐步提高。

李嘉诚看淡地产

这些天首富王健林甩卖万达文旅和酒店项目,以求“轻装上市”的消息热度未减,另一位商界传奇人物李嘉诚又在“去地产化”上有所行动。

数天前,长实地产更名“长江实业集团有限公司”。它背后的变化是,“长实集团”这个暂别两年的名字又重新回归到历史舞台,世纪重组再次成为风口浪尖的话题。

7月14日晚,李嘉诚旗下的长实地产在公告中表示,拟将长实地产英文名称“CheungKong Property Holdings Limited”更改为“CK Asset Holdings Limited”,中文名称由“长江实业地产有限公司”更改为“长江实业集团有限公司”。

长久以来,李嘉诚的一举一动都被其他企业家和观察者视为衡量国内外政治、经济形势的风向标。因而,改名一事又再被外界赋予了很多揣测出的意义。

根据公告解释,为了贯彻长实地产名称与长江集团其他上市公司名称“CK”的一致性,以及更能突显公司放眼全球投资机遇。“长实地产除原有地产业务,亦已积极发展固定收入业务如基建投资、地产投资物业及飞机租赁,以期推动业务长期持续发展及增长,并为长实地产股东缔造长远价值的策略方针。”

大和资本香港研究员公开表示,长实认为短期不是买地大力发展房地产的好时机,在可见的将来可以买入大量平价土地的可能性偏低,不如早点去除“地产”两个字,减少集团未来在固定收入业务发展上的掣肘,但相信长实不会放弃地产业务。

 “看淡地产”,这似乎是一个说得通的逻辑。高盛认为,长实地产管理层认为因价格高昂令购入土地储备的机会有限,因此寻找全球其他机会以获得优质收入,以期减轻房地产销售的周期性影响。

人民日报:调控不会反反复复、虎头蛇尾

7月18日,人民日报海外版刊文指出,近期,随着各地楼市调控措施的不断完善,一线和热点二线城市房地产市场趋于稳定,环比下降或涨幅放缓者开始增多,很多区域房地产交易变得更加理性。不过,也有一些业内声音认为,当前楼市调控限制过严束缚了合理需求,不久之后楼市调控政策可能重新松绑。对此,专家指出,作为经济发展的重要组成部分,房地产行业能否健康发展十分重要。在“房子是用来住的,不是用来炒的”已经成为社会共识的背景下,中国楼市调控政策不会反反复复、虎头蛇尾,而是将真正确保房屋回归居住属性,并为建立房地产长效机制创造环境。

人民日报称,调控政策保驾护航,长效机制加快脚步。稍早前,住建部印发的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(简称意见稿),便被视为建立房地产市场稳定发展长效机制的重要一步。

国家发改委学者撰文指出,当房地产市场呈现过热态势时,市场自身修复通常需要较长时间甚至在一定条件下难以自我实现均衡,因此适时适度的行政干预是必要的。同时,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,是稳定房地产市场的重要途径。

“未来,我们一方面要加快房地产长效机制的设计和实施,加大住房土地供给,发展租赁市场以疏解自住刚需;另一方面要进一步完善楼市的分类调控政策,缓解楼市局部过热,防范相关金融风险。”张立群建议。

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