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太原地价涨幅全国第一 2018年房价上涨压力巨大

时间:2017-12-12 来源:中国房地产报 作者:佚名 点击数:点击数:1018 我要评论(0)
2017年太原迎来近五年以来第二轮地价上涨,与上一轮不同的是,此次上涨得益于市场对二线城市的预期升温,以及太原这座能源型城市在新的五年规划中需要以土地作为筹码来缓解去“黑色经济”下的硬着陆……

12月,太原整月预计出让土地五宗,总面积18.51万平方米,起始总价6.68亿元,达到历史新高。近日,一位太原房地产人士感叹:“今年以来太原土地价格节节升高,尤其是下半年。按照开发节奏,预计2018年太原的房价会出现一轮上升。”

中国房地产报记者查阅过往资料发现,太原上一轮地价上涨出现在2013年第四季度。得益于城市旧改项目增多,上轮上涨势头一直持续至2014年第三季度,2014年第四季度开始降温,直至2016年底,综合地价同比增速基本保持在个位数。

2017年太原迎来近五年以来第二轮地价上涨,与上一轮不同的是,此次上涨得益于市场对二线城市的预期升温,以及太原这座能源型城市在新的五年规划中需要以土地作为筹码来缓解去“黑色经济”下的硬着陆。

太原地价增幅领涨全国

今年11月9日,恒大41亿元斩获小马村地块,刷新太原土地交易总价纪录。刷新纪录的事情1年以来在太原土地拍卖市场屡见不鲜。2017年是太原土地价格翻涨的一年,根据太原市国土局数据,2017年第一季度地价同比增长21.97%,环比增长14.08%,第二季度同比增长27.45%,环比增长5.67%。

在国土部的监测数据中,2017年第一季度、第二季度太原综合地价和住宅地价环比增速均为二线城市中最高。而根据土地勘测规划院城市地价动态监测组近期发布的《2017年第三季度全国主要城市地价监测报告》,2017年第三季度,全国主要监测城市地价总体水平为4012元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7164元/平方米、6359元/平方米和799元/平方米。二线城市各用途地价环比增速呈放缓状态,同比增速均有上升,其中综合地价环比增速最高的是太原的4.46%,同比增速最高的也是太原,29.95%,住宅地价同比增速最高的还是太原,33.88%。

中国房地产报记者翻阅上述国土部监测数据发现,太原今年第二季度和第三季度综合地价的同比增速不仅为二线城市第一,且均为全国第一,二季度同比增幅超过一线城市中最高值北京的16.45%和三线城市中最高值嘉兴的20.9%,三季度超过一线城市中最高值北京15.18%和三线城市中最高城市安阳的24.36%。

值得注意的是,在国土部2016年全年监测数据中,二线城市中综合地价和住宅地价环比增速和同比增速中均没有太原的身影。

观察太原近五年的地价变化情况不难看出,该市上一轮上涨是从2013年第四季度开始,综合地价同比和环比增长分别为40.95%和25.09%,2016年第一季度这两个数字变为65.15%和24.93%,第二季度变为61%和2.06%,第三季度变为71.04%和7.24%,第四季度开始出现回落,综合地价同比增速回落至29.74%,2015年进一步回落至个位数。

2015年太原土地市场进入静默期,且贯穿整个2016年,这从太原市国土局披露的数据中可见一斑。2015年第一季度地价同比增长4.27%,环比增长0.4%,甚至2015年第三季度还出现过负增长,地价同比增长-1.26%,环比增长1.42%。2016年第一季度,地价同比增长4.93%,环比增长0.21%,直到2016年第四季度也仍然保持在个位数增长,综合地价同比增长7.14%,环比增长3.12%。

事实上,两轮土地上涨原因不尽相同,但均反映出太原这座城市的规划变革与经济转型。2013年至2014年的地价上涨得益于城市旧改,2013年伊始太原一方面加速清理小产权房,一方面加大城中村改造,2014年至2014年共改造44个城中村,形成了大型本土企业的同时,阳关城、绿地、中海、华润也纷纷进入太原市场。

转型之困与土地筹码

不同于上一轮旧改拉升的预期,2017年的土地价格上涨隐含更深层次的原因。宏观来看,今年二线城市房地产市场上涨预期蔓延至太原。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称:“房地产市场的购房交易会对土地价格形成一定的影响,2013年销售市场比较不错,房企资金回笼较好,拿地方面更加积极,进而推高土地价格。而当前太原房地产市场正处于崛起阶段,投资机会开始增加,地价上涨背后也是市场预期在变化,类似变化具有较为积极的作用。”

河南科技学院经济与管理学院副教授张永生看法相似:“二三线城市开启的上涨预期,太原等城市土地价格升高是必然。”

而记者了解到更深层次的原因则是,太原作为山西省会城市,正进行这一场能源革命。

今年9月1日,国务院印发《关于支持山西省进一步深化改革促进资源型经济转型发展的意见》,党中央、国务院为山西转型发展作出又一次顶层设计。为推动能源转型发展,近年来山西省也作出响应,制订了《贯彻落实国务院支持山西省进一步深化改革促进资源型经济转型发展意见行动计划》《山西打造全国能源革命排头兵行动方案》等一系列政策文件,旨在实现从“煤老大”向“全国能源革命排头兵”转型。

中国房地产报记者搜集公开资料发现,2016年至2020年,山西计划关停整顿近40家煤矿,同时受环保压力,太原按照国家要求对“散乱污”企业进行全面排查整治,截至今年10月底共摸底排查2308家企业,其中取缔1907家,完成整治140家,停产整治261家。

企业整顿关停对一个城市的经济发展影响不可避免,居民消费能力是反映城市经济景气状况的晴雨表。根据山西省统计局最新发布的全省经济运行情况,10月份,全省居民消费价格上涨1.4%,较9月份提高0.3个百分点,继续处于低位运行状态,而山西省GDP总值排名从2015年的倒数第8位降至2016年的倒数第4位。

“太原最近关停很多企业,但是城市发展又需要修建地铁,改善大框架,所以土地成为一项收入来源。”上述太原房地产人士表示。

严跃进也表示:“作为省会城市,包括轨道交通建设等,实际上都会带来太原房地产市场的继续成长。”

这对于今年6月18日收到国务院对《太原市城市总体规划(2011—2020年)》批复意见的太原来说,是矛盾之处。一位接近某大型房企的职业经理人坦言:“我们很担心太原的地铁也像甘肃兰州那样修很多年还修不好。说实话地价上涨让我们有压力,但是谁说这不是又一次机会呢?”

对于目前地价上涨对未来房价的影响,严跃进指出:“应该说当前有一点是值得关注的,即部分土地已经进入到了限地价等模式,对于地价和房价来说会有一定的影响。当然土地稀缺性依然会使得土地的成本较高,所以房价下跌比较困难,这个时候要注重的不是房价下跌,而是要让房价更加平稳。”

 录入:Jessica19 责编:Jessica19

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