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部分城市限购现松动 2018年楼市调控向左走向右走?

时间:2018-1-9 来源:中国房地产报 作者:佚名 点击数:点击数:1160 我要评论(0)
2018年(大约10~11月)‘十九届三中全会’会是本轮楼市调控政策和市场趋势的转折点和风向标,这之后楼市调控政策才具备实质性松动的条件……

进入2018年,此前实行楼市限购限价政策的部分城市开始出现了松动迹象。

1月5日,兰州率先发文对部分区域取消限购,明确提出:取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策;限购区域购房不需要再提供社保证明和纳税证明;2018年1月8日实施。这被市场认为是楼市打响全国松绑的第一枪。

还有不少城市松绑限购限价政策的突破口则是从“人才争夺战”开始。如1月4日南京发布落户新政:有研究生以上学历及40岁以下的本科学历,凭毕业证书可落户南京。而之前则是要求外籍人员应提供3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险证明(城镇社会保险)才能购买一套住房。

而2018年伊始,合肥市国土资源局和市物价局亦发文表示,商品房应由开发商自行定价,且2016年11月之前出让地块不限价。即2016年11月之前拿的高价地,未来上市时售价不受限制,突破了限价壁垒。

在南京、合肥分别放松限购和限价之前。武汉、长沙、济南、郑州、成都、重庆、沈阳等城市早就以“抢夺人才”为由,针对部分人“隐性”放松了楼市限购。

这是个别城市的个别现象,还是预示着2018年楼市调控“明紧暗松”的开始?

兰州率先打响限购松绑第一枪

据兰州市住房保障和房产管理局发布的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》的公告,针对兰州市房地产市场发展的实际情况,对兰州房地产市场区域性限购政策进行调整,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

同时,城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰州户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。

限购松绑的同时,兰州还加码了楼市限售:明确对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的住房实施限售。个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房,以合同网签时间为准),自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。不动产登记部门应当在《不动产权证书》上注明“须取得不动产权证书满3年后方可转让”字样。

其实兰州部分区域取消限购,并不违背中央调控总体方向。按照中央经济工作会议“分清中央和地方事权,实行差别化调控”的定调,以及住建部工作会议“针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的要求,兰州市根据自身房地产市场情况进行了微调。

数据显示,2017年年兰州主城区核心区域新建楼盘数量少、面积小、房价高,其中热点区域房价已超过1.5万元/平方米。然而,在距离主城区较远的西固区、九州开发区、高坪偏远区域,房屋供应量虽然占整个兰州新房面积的七成以上,但房价仅有6000~8000元/平方米,为主城区的一半左右。也就是说,兰州房地产市场过热的区域只集中在市区,而部分郊区的库存仍较高,仍有去库存压力。

真正的调控松动或在2018年四季度后

除兰州外,目前南京、武汉、郑州等地亦出台了针对人才的购房政策。南京继放宽“硕士买房无需社保证明”之后,再度出台人才政策,规定应届本科及以上毕业生,在南京市就业创业即可落户,而落户即意味着购房资格。

郑州甚至都不用落户就可以买房。按照2017年12月郑州市政府新文件,非郑州户籍人才购房条件放宽,即不论年龄和毕业年限,只要符合全日制本科(含)以上学历、副高级(含)以上职称、高级技师(含)以上职业技术资格,三个条件中的任意一个,不用审核社保或个税,即可按规定购买住房。

合肥则率先松动限价政策。2018年1月3日,合肥市国土资源局、市物价局的一则信件回复引起骚动,内容是:合肥市自2016年11月开始,对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地(含商住用地)实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式,要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。然而,在2016年11月之前出让的居住用地没有此项规定。

这意味着,合肥市2016年11月之前拍出的地王项目,将不再因受制于政府限价而难以入市。这无疑也让其他各地“地王”项目看到了出路。

部分城市限购限价政策放松也与政府财政压力有关。长期以来,我国地方政府财政收入高度依赖房地产开发投资和卖地收入。但是伴随着楼市调控的深入,各地方政府的土地财政的压力越来越大。

“从土地财政依赖度角度来说,2016年10月调控以来部分一二线城市土地出让收入的减少直接诱发地方政府的阶段性土地财政收紧,而地方土地财政压力则成为诱发松绑楼市限购的主要原因。从经验来看,土地财政依赖度越大的城市,其首先放松限购政策的可能性就越大。从人才争夺战所涉及的一些城市来看,大部分出台以人才引入的切口变相松动限购的城市均有一定的财政压力。”同策研究院首席分析师张宏伟表示。

未来不排除部分高库存或地方财政压力较大的城市进一步放松楼市调控。

但是,无论中央经济工作会议、住建部工作会议均强调保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,坚持调控目标不动摇、力度不放松;同时长效机制的建立仍需要调控来换取空间,即使部分城市政策略有微调,但全面放松或大幅度放松仍难看到。

张宏伟预计,2018年(大约10~11月)“十九届三中全会”会是本轮楼市调控政策和市场趋势的转折点和风向标,这之后楼市调控政策才具备实质性松动的条件。全国核心一二线城市楼市在2018年上半年进入实质性调整期,调整期过后势必会有“救市”政策出台;从时间角度来看,新一届党的“十九届三中全会”预计2018年10~11月召开,之前楼市仍然处于下行调整过程中,调控政策不可能松动,“十九届三中全会”后有可能会出台刺激政策,通过楼市增长为“十三五”新一轮经济增长铺路。此时,限购政策才具备实质性松动的机会和条件,非一线城市有可能限购政策执行上“明紧暗松”,甚至取消限购。

 录入:Jessica19 责编:Jessica19

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