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海南把“炒房”的窗户关上 为租赁与产业地产打开一扇门

时间:2018-4-24 来源:《每日经济新闻》 作者:佚名 点击数:点击数:3076 我要评论(0)
4月22日,海南省出台了史上最严限购政策,全域限购让海南房地产从业人员和开发商们站上了“十字路口”。一位不愿具名的资深海南房地产从业人员告诉记者,海南的住宅市场将进入“速冻模式”……

4月22日,海南省出台了史上最严限购政策,全域限购让海南房地产从业人员和开发商们站上了“十字路口”。一位不愿具名的资深海南房地产从业人员告诉《每日经济新闻》记者,海南的住宅市场将进入“速冻模式”。

近些年,随着海南国际旅游岛建设的稳步推进,海南的房地产市场成为各大开发商和投资者眼中的“香饽饽”。开发商们纷纷涌入海南,开启大规模的圈地造城运动,强大的外来购买力直接推动了海南房地产价量齐升。

随着海南启动全域限购政策,海南房地产这个“香饽饽”是否将变身“烫手山芋”,面对大批尚未销售的项目,开发商将如何调整发展战略?

千亿地产变局楼市速冻

在国际旅游岛建设稳步推进,以及每年冬天的百万候鸟人群强大购买力的叠加作用下,海南房地产蓬勃发展。据海南锦诚发布的数据显示,2017年海南全岛全区域量价同涨,核心城市的均价水平抬升到另一个档位。海南成交面积达到2293万平方米,同比上涨52%;成交金额高达2714亿元,同比上涨82%;成交均价达到11836元/平方米,同比增长20%。

随着全岛市场规模的快速扩大,海南核心城市量级提升。其中第一梯队的三亚和海口2017年销售金额分别为724亿元和694亿元,三亚旁的陵水则达到372亿元。包括澄迈、万宁、琼海、儋州和文昌销售金额也均超百亿元,而临高、东方、五指山琼中等10个城市销售金额在50亿元以下。

记者对比发现,成交金额靠前的城市限购级别更高。海口、三亚、琼海的外地购房者需要提供5年社保,处于第四梯队的五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县,则住房只能面向本市县居民家庭销售。

值得注意的是,开发商在海南的项目规模较大,尤其单盘贡献占城市成交金额的比重较大。2017年包括雅居乐清水湾、恒大海花岛以及碧桂园珊瑚宫殿的单盘销售金额均超100亿元,其中雅居乐清水湾以及碧桂园珊瑚宫殿均位于陵水,销售金额分别为169亿元和123亿元,两盘销售金额占陵水总体销售金额78%。

单盘的强大贡献力造就了房企在海南市场占有率的提升,恒大和碧桂园分别凭借海花岛和碧桂园珊瑚宫殿的单盘贡献,2017年销售金额均超200亿,分别达到274.5亿、240.7亿。雅居乐、鲁能、融创、绿地四家房企销售金额也超百亿元。

然而,随着海南全域限购,2017年房地产市场的良好态势将成为过去式。一位不愿具名的资深海南房地产从业人员告诉《每日经济新闻》记者,海南的住宅市场将进入“速冻模式”。易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉记者,调控严厉性超乎预期,海南市场降温是必然。潜在的购房需求会大幅度减少,当地的房企和营销部门应积极做好应对。

不过,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时指出,住宅市场短期会速冻,但不会影响长期发展。

租赁住房和产业地产迎发展机遇

过去几年,品牌房企热衷拓展海南市场,恒大、雅居乐凭借早期规模取地,在售项目剩余土地开发货量较大,鲁能、绿地、富力的潜在项目可建面积也居多。

据恒大2017年年报显示,截至2017年年底,恒大在海南区域共有16个项目,土地原值为161.7亿元,总土地面积为1709.1万平方米,其中海花岛土地储备达到1181.46万平方米。

据海南锦诚团队调研整理的数据显示,较早进军海南市场的雅居乐在海南拥有5个项目,碧桂园则拥有17个项目,融创则在海南市场储备了15个项目。鲁能、富力和保利分别拥有7个、6个和5个项目。其中富力地产于4月斥资57亿收购海航大英山项目,新增土地建筑面积67万平方米。

严厉的政策调控下,海南房地产千亿市场变局来临,开发商将如何应对?

雅居乐方面向《每日经济新闻》记者回应,雅居乐深耕海南已逾十年,多元化产业布局涵盖地产、环保、教育等多个板块。清水湾项目本身也已在过去十年中逐步形成了教育、婚庆、会展、游艇、旅游、环保、文体等八大产业布局,致力于为客户提供全方位的旅居度假服务。随着海南作为自由贸易试验区的建设进程,雅居乐将坚持贯彻执行中央“房住不炒”的思路,结合自身优势,参与多元产业的发展,为海南的提速发展贡献一己之力。

欧阳捷认为,未来不排除政府因为产业布局调整住宅开发用地及其规划,暂停新的住宅用地供应;也不排除政府暂缓审批新的住宅开发规划以减少市场供应,或者暂缓发放预售许可和备案。开发商圈定的土地以后未必都能用于住宅开发,有的可能被要求退回,政府调整为其他产业用地,有的则可能调整出让计划。

政策调控下关闭了住宅市场发展的“闸门”,但同时开启了租赁市场和产业地产的新通道。

欧阳捷指出,海南引入大量新兴产业包括深海采矿、岛礁旅游、赛马邮轮、体育博彩、海洋牧场、深海基地、文昌航天城、新型交易平台,这些都需要大量的人才,因此未来需要更多的住房,这些住房很可能以租赁住房为主。新增住宅用地会更多采取租赁住宅用地出让模式,企业也要做好开发、经营自持租赁住宅的思想准备。

同时,欧阳捷认为,未来海南会有更多的产业地产机会,比如邮轮基地码头、航天特色小镇、超大型购物广场、赛马会及其俱乐部等等,有产业资源的开发商将会获得政府青睐,获得发展机会。

 录入:Jessica19 责编:Jessica19

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