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楼市租购并举,重磅金融政策发布,意义非同寻常

时间:2018-4-26 来源:Wind资讯 作者:佚名 点击数:点击数:1271 我要评论(0)
首个资本市场支持租购并举政策落地,数万亿住房租赁证券化市场被激活。人民日报此前称楼市调控不会虎头蛇尾,而是将真正确保房屋回归居住属性,并为建立房地产长效机制创造环境……

酝酿多日的,支持租购并举重磅金融政策,昨日出台。

4月25日下午,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称”通知"),对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确规定。

中国证券报分析称,这是首个资本市场支持租购并举政策!也是一年多以来,资产证券化领域推出的第三个落实党中央、国务院重点政策要求的重要文件。监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道,给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。

业内分析称,随着资产证券化市场的健全及产品的成熟,房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升,房地产投资信托基金(REITs)将撬动数万亿市场。

《人民日报》此前刊文称,楼市调控不会反反复复、虎头蛇尾,而是将真正确保房屋回归居住属性,并为建立房地产长效机制创造环境。

截至目前,有超过20个省份累计超过50个省市出台了有关租赁的政策内容。不完全统计显示,国内排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓。

意义非同寻常

此次新政意义非同寻常。通知指出:

1,住房租赁资产证券化,有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设;

2,有利于降低住房租赁企业的杠杆率,服务行业供给侧结构性改革,促进形成金融和房地产的良性循环;

3,可丰富资本市场产品供给,提供中等风险、中等收益的投资品种,满足投资者多元化的投资需求。

通知明确发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件:

一是物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;

二是物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流;

三是发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力,最近2年无重大违法违规行为。

通知还明确了优先和重点支持领域:

明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

数万亿住房租赁证券化市场启动

北大光华REITs课题组撰文指出,中国住房市场尤其是一线城市已进入存量时代。全国存量市场已达180万亿元规模。不过,租赁市场份额偏低,全国租赁成交占比仅6%,与西方成熟国家相比仍有很大增长空间。

测算显示,中国租赁住房REITs(不动产信托投资基金)的市值规模将在5200亿至1.56万亿元之间,远景巨大。中国公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长,这是一个相对保守的估计。

此前链家公布的报告显示,目前中国租赁人口已达1.9亿人,住房租赁市场租金GMV(交易总额)已超过1万亿元,未来10年,中国租赁人口近2.3亿人,租房市场租金GMV将接近3万亿元,到2030年,租赁人口近3亿人,租金GMV将达4.6万亿元。美国人口仅有3.2亿,但租赁人口超过1亿人,租金GMV超过3万亿美元。

据北大光华REITs课题组测算,参考REITs占GDP和股票总市值的比例,中国REITs市值规模在4万亿至12万亿元之间。其中,租赁住房REITs是REITs一个大的分类。

上述机构指出,在中国暂未推出公募REITs的情形下,鉴于现有类REITs产品的较高投资门槛限制,投资人仍以机构为主,并且大多情况下以“持有至到期”的投资策略认购优先级产品份额,而权益级份额因流动性欠缺导致销售难度较大。因此,当前中国类REITs产品的融资属性仍然较强,尚未能真正体现出国际标准化REITs的权益属性。

寻找适合的基础资产是关键

根据中国证券报报道,国内市场上目前已经发行的住房租赁证券化产品包括两大类。

第一类是在证监会系统的交易所挂牌的资产支持证券,包括收益权ABS、CMBS和类REITs,类REITs产品主要代表包括保利地产租赁住房REITs,碧桂园租赁住房REITs等;收益权ABS主要产品包括魔方公寓信托贷款资产支持证券、自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划等;CMBS主要产品包括招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划等。

第二类是在银行间市场挂牌的ABN,主要产品包括飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据(ABN)等。

资本化率(Cap Rate)是物业的收益率指标。

北大光华REITs课题组指出,在四类资产中,普通商品房和公寓的资本化率不能达到要求。

一线城市普通商品房的资本化率已低至2%以下,租金较低,但资产价格很高。

公寓的租金稍高,资产价格也稍低,但资本化率还是不能达到要求。

当前市场条件下可REITs化的资产是租赁用地住房和公租房两类,其中租赁用地住房又分为城镇建设用地租赁住房和集体土地租赁住房两种。

租赁市场三方面都在推进

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:

租赁市场的发展需要三个基石:一是信用租房、二是租购同权、三是资产证券化,这三个是缺一不可的,现在这三方面现在都在推进。

近期万科自持租赁房高价租金引发争议背景之下,企业也陷入了资金回笼难的焦虑,而资产证券化的鼓励政策出台无疑为企业打了一针“强心剂”。

住房租赁资产证券化可以打消企业对资金回笼的顾虑,使得资金渠道打通,这有利于后续企业长期的参与到租赁市场中来,对租赁市场的发展来讲有积极的推动作用。

申万宏源证券表示:

按照各地未来3-5年的租赁类住宅用地的供应规划安排,参考上海模式土地成本折价70%水平,按照当地2017年居住类用地成交均价的30%加3000元/平米的建安成本测算,到2020年,预计现有租赁试点城市将供应1.7亿平米住宅类用地,投资资金需求大约为 1.66万亿元,未来三年REITs的大力发展将为租赁市场的发展提供融资支持。

在盘活目标资产后,又会有更多的资金用于支持租赁市场的发展,有利于我国租赁市场发展和房地产市场的成熟。

中原地产首席分析师张大伟关注点是租赁盈利问题。他向《每日经济新闻》记者表示,租金年收益率不能超过资金成本的情况下,资产证券化带来融资只能是企业贴息,哪种租赁模式能实现盈利才是租赁市场最大的难题,但目前租赁市场发展仍处于初级阶段,大部分企业仍然依赖资金优势在租赁市场竞争。

因此,张大伟也提出了疑问,虽然资产证券化一定程度上可以帮助企业融资,但还不是严格意义上的房地产投资信托基金(REITs),目前租赁市场存在重资产和轻资产两类运营模式,通过REITs融资的基本都是重资产模式,轻资产模式目前尚未获得政策红利。

人民日报:调控政策不会反反复复

《人民日报》此前刊文称,在“房子是用来住的,不是用来炒的”已经成为社会共识的背景下,中国楼市调控政策不会反反复复、虎头蛇尾,而是将真正确保房屋回归居住属性,并为建立房地产长效机制创造环境。

从2018年政 府 工作报告中指出,将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,到全国发布租赁新政策的城市超50个,已有超过10个城市开展租赁类土地出让,供应量超过8万套。

响应落实调控地方政府主体责任,广州和北京先后宣布“租购同权”,上海试水“只租不售”,深圳祭出“土地划拨”,各地租赁利好政策纷纷落地。

而与住房、户籍紧紧捆绑的子女入学问题,在北京、广州已经出现转机。

北京有户籍无房家庭子女可租房入学

据《人民日报》披露,4月24日印发的《关于2018年义务教育阶段入学工作的意见》明确:

北京市首次在小学入学政策中规定,北京市户籍无房家庭,长期在非户籍所在区工作、居住,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。

报道称,北京市今年的义务教育进一步完善入学规则,释放更多优质学位用于就近入学,让更多孩子公平享有优质教育机会。

广州积分入学“租购同权”细则落地

除了北京,广州也走在了全国前列。

中新网4月11日报道,广州11区已经有7个区出台“租购同权”相关细则。

其中,政策力度最大的海珠区,积分入学政策主要有以下两点变化:一是合法住所在积分入学计算体系中的比重大幅降低,从满分100分降低到满分30分。二是购房居住与合法租赁居住享受同等加分待遇(满分均为30分)。另外,越秀区取消了全额房产加分。

业内称,根据已经出台细则,广州租房和购房的积分计算分值基本上都实现了一视同仁对待。

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