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2019年一季度房地产市场总结与趋势展望

时间:2019-4-2 来源:中指研究院 作者:佚名 点击数:点击数:7905 我要评论(0)
2019年一季度百城新建住宅价格指数累计涨幅较去年四季度继续收窄,整体价格较为稳定,其中3月环比涨幅略有扩大;一季度重点城市商品住宅整体成交规模较去年同期有所缩减,三四线代表城市下行压力较大,成交面积调整幅度在各线中最为显著……

2019年一季度,地方及全国两会陆续召开,关于住房政策的表态和实践初步确定了2019年“以稳为主,一城一策”的政策基调:一方面,中央坚持住房居住属性、紧盯房地产金融风险、分类指导、稳步推进房地产税立法的大方向保持不变;另一方面,各地结合市场运行现状,积极落实主体责任,一城一策防止楼市大起大落。

从具体的市场表现看,2019年一季度百城新建住宅价格指数累计涨幅较去年四季度继续收窄,整体价格较为稳定,其中3月环比涨幅略有扩大;一季度重点城市商品住宅整体成交规模较去年同期有所缩减,三四线代表城市下行压力较大,成交面积调整幅度在各线中最为显著,但近期热点一二线城市市场有所回暖,单3月成交面积同比均增长。与此同时,土地市场呈现新的变化:在全国300城整体土地供求规模缩减的背景下,一线城市宅地成交规模同比增长,部分热点城市成交楼面价及溢价率回升现象较为突出,回暖迹象初显。

品牌房企2019年强调稳健发展,适度降低全年销售预期;拿地聚焦热点城市,一二线城市布局力度有所加大。在融资环境略有改善和资金需求不减的背景下,一季度多家房企密集融资,融资规模有所上升。随着行业进入高质量发展阶段,品牌房企坚持稳中求进的发展策略,战略布局更加收敛聚焦,并强化现金流管理和效益提升。

展望2019全年,在“房住不炒”、管控风险、强化保障等目标指引下,地方房地产政策将延续“以稳为主,一城一策”基调。另一方面,全国宏观经济持续下探,多项稳经济、宽信用政策发力,房企融资虽有好转但压力犹存。在此背景下,全国房地产市场运行仍然承压,二季度销售规模或有小幅反弹,但全年“规模调整,价格稳定”的局面不会改变。

政策环境

两会定调“以稳为主,一城一策”

2019年一季度,地方及全国两会陆续召开,地方积极落实楼市调控主体责任。从中央及地方关于住房政策的表态和实践来看,一季度政策基调体现为:以稳为主,一城一策。

▌中央:强化城市主体责任,紧盯风险,稳步推进房地产税立法

一季度,中央住房政策导向体现为:

第一,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。两会前,中央已强调要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。两会期间,政府工作报告强调落实城市主体责任,促进市场平稳健康发展。同时,住建部部长通过“部长通道”回应政府工作报告未提“房住不炒”时提出“五个坚持”,将保持政策连续性和稳定性,防止大起大落。两会后,国新办吹风会表态房地产的政策取向没有变化。韩正在住建部座谈会强调要坚持“房住不炒”,一城一策,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点。

第二,紧盯房地产金融风险。两会前,国新办新闻发布会强调继续紧盯房地产金融风险,防止出现大问题;央行金融市场工作会强调加强房地产金融审慎管理。两会期间,相关监管部门负责人表示房地产金融是防风险重点领域,2019年房地产金融政策总的方针不会改变,将继续加强房地产贷款监测。两会后,银保监会发文强调防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。

第三,稳步推进房地产税立法。综合两会最新表态以及此前相关说法,有几方面值得关注:

从立法过程看

此次政府工作报告房地产税立法的表述由2018年的“稳妥推进”转变为“稳步推进”。2019年两会记者会上,全国人大财经委员会副主任委员乌日图回应房地产税法立法问题时称,房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草,相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作,待条件成熟提请全国人大常委会初审。

从税制构建看

将参考国际上共性的制度性安排的一些特点,结合中国国情合理设计。

从影响看

有利于优化税收结构,健全地方税体系。对预期的引导有利于构建房地产市场平稳健康发展长效机制。

第四,保障困难群众居住需求。从政府工作报告“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”的表态以及近期住建部公示棚改激励城市名单来看,2019年将继续大力推进棚改民生工程。但达成目标的方式会有些调整,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区货币化安置政策以收紧为主。资金保障方面将加大棚改专项债发行力度。

▌地方:积极落实主体责任,一城一策防止楼市大起大落

一季度,地方调控主要特点体现为:

第一,大部分地区没有新增或升级原有紧缩政策,主体政策稳定性较强。监测结果显示,全国一季度收紧性政策数量明显减少。从限购、限售两大主要调控方式看,众多城市中仅海口升级了限购政策。其余收缩性政策以加强市场监管为主。

图:2016-2019.3地方出台调控政策数量分布(收紧)


资料来源:中指研究院综合整理

第二,各省市陆续表态“一城一策”。2019年一季度,已有河南、福建、浙江、安徽等省份,成都、长沙、武汉等城市提出要稳妥实施“一城一策”方案,切实稳地价、稳房价、稳预期。不同城市面临的需求环境差异较大,“一城一策”将逐步成为更多地方政府落实主体责任的主要方式。

第三,部分城市对原有政策进行因地制宜优化。

部分城市中的部分银行微调信贷政策,利率上浮水平有所下降(深圳、天津、无锡、合肥等);

部分城市针对性优化限价、摇号等调控方式(北京、阜阳、青岛);

少部分城市在减税降费背景下调整二手房交易税率(北京、上海、深圳、东莞等);

部分地区进一步紧缩现有政策(海口1月升级限购、严格商办管理,3月严格购房资格审核);

部分地区结合户籍制度改革、人才引进政策合理保障新市民购房需求(石家庄、高碑店、襄阳等)。

第四,部分地区充分评估后调整棚改政策。2018年年中以后,中央强调要因地制宜调整货币化安置政策。2019年一季度地方棚改政策仍延续2018年因地制宜趋势:

规模以下调为主,但推进力度不减;

结合商品房市场形势调整货币化安置比例(江西、河北、南昌等);

科学合理界定改造标准和范围;

地方积极发行棚改专项债(浙江、贵州等)。

总体来看,一季度中央及地方关于住房政策的表态、实践已初步确定2019年“以稳为主,一城一策”的政策基调:一方面,中央坚持住房居住属性、紧盯房地产金融风险、分类指导、稳步推进房地产税立法的大方向保持不变。另一方面,各地结合市场运行现状,积极落实主体责任,一城一策防止楼市大起大落。展望2019全年,“房住不炒”、管控风险、推进立法、强化保障等方面都将是中央坚持的政策基调。地方房地产政策将延续“以稳为主,一城一策”基调:

不断完善一城一策实施方案,因时因地制宜优化已有政策;

差别化信贷政策继续发力,优先保障无房无贷购房需求、合理保障改善置换需求、精准抑制投资投机等非理性需求;

供应端围绕增加短期供应、调整住房及土地供应结构、提高集体建设用地支持作用等方面进一步完善住房市场体系和保障体系。

市场表现

近期重点城市略有升温,行业整体仍处调整周期

一季度价格累计涨幅继续收窄,整体价格稳定。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示:2019年一季度百城新建住宅价格指数累计涨幅较去年四季度继续收窄,整体价格较为稳定。单月来看,前两月环比涨幅持续收窄,3月环比上涨0.24%,涨幅在低位略有扩大。2019年两会中再次提及“坚持住房居住属性”,同时强调“稳地价、稳房价、稳预期”,预计未来房价将进一步趋稳。

图:2017年至2019年一季度各级城市住宅均价累计涨幅对比图


数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从各级城市来看,各线城市价格走势出现分化。一线城市:经历连续两年的高压调控后市场探底企稳,今年一季度累计涨幅较去年同期小幅扩大0.16个百分点,但仍处低位。二线代表城市:一季度房价累计上涨0.75%,较去年同期收窄1.12个百分点。三四线代表城市:一季度累计涨幅较去年同期收窄1.12个百分点,其中七成三四线城市累计涨幅较去年同期收窄。

十大城市二手房价格触底回升,与新房价格涨跌变化之间的差距收窄。2019年一季度,十大城市主城区二手房价格继续调整,累计下跌0.65%。但从单月来看,十大城市主城区二手房价格经历连续6个月的下跌后,于3月止跌转涨,涨幅为0.12%。2019年一季度,十大城市新房价格累计上涨0.30%,较去年同期收窄0.11个百分点。2019年以来,热点城市二手房和新房涨跌变化之间的差距持续收窄。

图:2011-2019年一季度50个代表城市[1]商品住宅月度成交量走势


数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

一季度重点城市新房整体成交面积同比下降,3月热点一二线城市市场有所回暖。据初步估算,2019年一季度,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2355万平方米,同比下降4.4%。其中1-2月同比下降,进入3月,房企推盘意愿明显加强,同时在规划利好以及部分城市政策微调带动下,购房者预期有回温迹象,市场成交规模随之回升,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积环比增长近七成,同比增长6.3%。二手房方面,2019年1-2月,十大城市主城区二手房市场成交约12.9万套,同比增长1.2%。

不同级别城市来看,据初步估算,2019年一季度,一线城市商品住宅月均成交面积约44万平方米,同比增长29%,3月供应放量,市场明显回温,叠加去年低基数影响,单月成交同比增幅近五成。二线代表城市商品住宅月均成交面积约64万平方米,同比下降4.8%,其中杭州、南京等同比均下降,但这些热点城市近期市场有回暖迹象,3月成交面积同比均增长。三四线代表城市商品住宅月均成交面积在27万平方米左右,同比下降10.6%,其中超五成城市一季度和3月成交面积同比有所下降,市场降温明显。

2019年以来市场整体调整态势延续,一季度重点城市商品住宅成交面积同比继续下降,三四线城市仍有下行压力,但一二线城市购房者在市场及政策趋稳下,购买预期逐步升温,推动了市场阶段性回暖。展望2019年,一线城市前期政策调控力度较大,市场最先触底,后期政策基本保持稳定,在长期需求强劲叠加供应量大幅增加的影响下,市场成交规模有望企稳回升;三四线代表城市在过去两年快速增长后,需求面临透支,加之棚改红利衰退,市场下行压力较大。整体来看,在保持房地产调控政策稳定性和持续性的背景下,需求大规模释放不具可持续性,短期内热点城市市场回温难改全年市场调整态势,价格则将保持稳定。

土地市场

供需规模均缩减,热点城市土地竞拍热度回升

图:2012-2019年一季度全国300个城市各类用地成交面积同比变化


注:如无特殊说明,土地面积指规划建筑面积;所有土地数据来自公开招拍挂市场
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

土地供应规模下降,而一二线城市住宅用地推出面积增长。2019年初,政府推地节奏明显放缓,土地市场供应规模下降。据初步统计,一季度,全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米,同比下降7.3%。其中,住宅用地推出2.0亿平方米,同比下降7.7%;商办用地推出0.5亿平方米,同比下降26.8%。分线来看,一线城市住宅用地推出730万平方米,同比增长13.2%;二线城市推出9446万平方米,同比增长4.4%;三四线城市推出10277万平方米,同比下降17.5%。

住宅用地成交规模明显下降,其中三四线城市降幅尤为显著。据初步数据统计,全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米,同比下降14.3%。其中,住宅用地成交1.7亿平方米,同比下降15.5%;商办用地成交0.3亿平方米,同比下降36.3%。各类城市来看,一线城市住宅用地成交667万平方米,同比增长12.8%;二线城市成交7768万平方米,同比下降3.5%;三四线城市成交8089万平方米,同比下降25.8%,降幅在各线城市中最为显著。

图:2012-2019年一季度全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率


数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

住宅用地成交楼面价同比止跌转涨,热点一二线城市回温明显。2019年一季度,全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4179元/平方米,同比上涨4.9%,较去年四季度上涨17.0%。溢价率方面,全国300个城市住宅用地平均溢价率为14.6%,较去年同期下降7.6个百分点,较去年四季度提升8.1个百分点。另外,从重点城市来看,一季度尤其是3月份,合肥、重庆、杭州等热点城市宅地市场明显回暖,成交楼面价及溢价率均出现不同程度回升。

图:2018年至2019年3月全国300个城市住宅用地流拍宗数占比情况


注:流拍宗数占比=流拍宗数/(成交宗数+流拍宗数)
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

今年以来宅地流拍占比逐月下降。2019年一季度,全国300个城市共流拍96宗住宅用地,规划建筑面积为827万平方米。从流拍占比来看,一季度住宅用地流拍地块占比为6.1%,较去年回落4.0个百分点;单月来看,占比呈逐月下降趋势,其中3月流拍占比下降至1.8%,为2018年以来单月最低水平。

整体来看,受2018年土地大规模流拍影响,今年以来政府推地节奏有所放缓,2019年一季度全国土地供求均有所下降。价格方面,今年一季度住宅用地成交楼面价同环比均上涨,平均溢价率较去年同期继续下降,但环比有所回升,热点城市土地市场回温态势明显。全年来看,房企融资环境仍然偏紧,且今年企业已进入偿债高峰期,资金压力仍较大,全国土地市场持续全面回温的可能性不大,三四线城市降温态势已现,但一二线城市基于更好的基本面以及对各类资源的强吸引力,获得更多企业侧重,土地市场将保持一定热度。

品牌房企

销售目标强调稳健,战略布局收敛聚焦

图:代表企业2019年销售目标与2018年销售金额对比


数据来源:企业公开资料及报告、CREIS中指数据,fdc.fang.com

品牌房企2019年销售目标更加稳健,城市布局多坚持地域深耕的投资策略,围绕现有及优势区域做大做强,重点关注热点城市群内部城市。面对当前的市场环境,2019年绝大多数企业坚持审慎的态度,强调规模的适度增长,企业销售额增长率多保持在10%-20%之间。在行业竞争加剧的背景下,稳健运营和高质量的增长成为多数企业2019年的发展愿景。计划拿地方面,2019年房企适应形势调整投资步伐,通过高标准的拿地原则精准投资、降低拿地风险。城市布局将优先于高销售增长贡献率的现有区域,持续提升优势区域市场占有率,并把握热点城市群的发展机会。

企业理性扩充土地储备,部分一二线城市拿地竞争强度增加。2019年一季度,20家品牌房企累计拿地5407万平方米,同比下降40.2%;累计拿地金额为2591亿元,同比下降35.3%。具体各月份来看,1月品牌房企拿地金额同比下降30.7%。2月受春节假期影响,企业拿地金额同环比继续回落。3月企业拿地金额同比下降37.4%,环比小幅上升6.5%。从拿地结构来看,20家品牌房企一季度在二线城市拿地金额占比过半,为59.0%;一线城市拿地金额占比升至19.6%,三四线城市拿地热度明显下降。

整体来看,2019年一季度,品牌房企销售业绩保持稳定,企业适度降低全年销售预期,强调稳健发展。拿地方面,品牌房企保持理性的投资策略,聚焦热点城市,一二线城市布局节奏有所加快。一季度在融资环境略有改善和资金需求不减的背景下,多家房企密集融资,融资规模有所上升。随着行业进入高质量发展阶段,品牌房企坚持稳中求进的发展策略,战略布局更加收敛聚焦,并强化现金流管理和效益提升。

趋势预判

商品房销售量调价稳,三四线城市调整压力较大

宏观环境来看,经济开局乏力,信贷环境改善,房企融资虽有好转但压力犹存。一季度经济开局乏力,消费、出口增速较去年双双回落,增长动能不足;但金融环境有所改善,M1增速企稳回升,社会融资数据迎来开门红,尽管2月增速有所回落,但仍好于去年末水平。展望二季度,固定资产投资增速仍有下行压力;短期中美贸易摩擦缓和对我国出口有支撑,但在全球经济增速放缓背景下,支撑空间有限;减税降费利好消费企稳,但难有回升预期,预计二季度经济增速将继续下探。今年两会连续释放多项稳经济信号,宽信用政策持续发力,金融环境将继续改善。对房地产市场而言,随着宽货币向宽信用传导,房贷利率有望进一步回落;另外,在信用结构改善的大背景下,房企融资压力较去年也将有所缓解,但在针对房地产金融审慎的基调下,房企融资将依旧承压。

房地产市场方面,今年1-2月,全国商品房销售面积同比转为下降,二季度或有小幅反弹,但全年“规模调整,价格稳定”的局面不会改变。2019年1-2月,全国商品房销售面积同比下降3.6%,这是近三年半以来当月累计销售首次出现同比下调,标志着2015年6月开启的规模持续扩容周期面临终结。刚刚结束的两会上,货币信贷及调控政策导向释放的积极信号短期内或将对需求的释放有一定刺激作用,加之近期房企推盘量明显扩容,不排除“金三银四”期间乃至二季度市场销售出现小幅反弹的可能。但在全年经济承压的大背景下,调控基调稳定的预期将削弱需求释放的持续性,全年销售面积小幅调整的局面不会改变。价格方面,受“稳地价、稳房价、稳预期”的监管责任落实及市场供应放量等因素影响,房价将整体保持稳定。

图:全国及各线城市商品房销售面积同比变化


数据来源:国家统计局,中指研究院综合整理

一线及东部热点二线城市供需端向好趋势显现,预计全年市场规模将低位回升。本轮周期中一线及东部热点二线城市调控较早,受严格的调控政策影响,经历两年的深化调整销售规模普遍已降至历史低位,市场活力有待盘活。目前的货币信贷及楼市调控政策微调预期对一二线热点城市的影响将更为突出,其需求入市的积极性将有所提升;另外,考虑到近两年热点城市市场供应端调控取得良好成效,今年一二线热点城市市场供应将继续向好,受供需两端改善影响,预计2019年一线及部分热点二线城市市场规模将现稳中回升态势。

市场基本面支撑不足加之棚改政策调整,三四线城市房地产市场调整压力较大。2019年整体货币信贷及政策调控环境虽有改善,但受全国调整大环境影响,市场基本面对三四线的拖累将影响政策改善利好的体现。更为关键的是,本轮周期中三四线市场超预期繁荣,需求已存在透支,同时支撑三四线高位运行的棚改政策也出现显著变化:2018年全国棚改目标再次超额完成,今年两会未提及全年棚改目标,但棚改整体规模的缩减及货币化安置的弱化已毋庸置疑。多重因素影响下,三四线城市房地产市场有效需求将明显下降,这从春节期间返乡置业热潮的降温中已有所体现,今年三四线城市房地产市场将面临一定调整压力。

[1] 代表城市共50个,一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市;二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市,主要是各省会城市和计划单列市;三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市,主要指地级市。

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