上午9：30，南京的太阳格外燥热。路云河就这样站在烈日下，望着零乱中的“水木秦淮”街区发呆。他万万没有想到，50岁的他，二次创业让他经历这么多的酸甜苦辣，他更不知道，这样揪心的日子还要熬多久。
“南京1912”的生意日渐红火，似乎让很多人看准了投资休闲商业地产是块“大蛋糕”。随后，“新乐园”“水木秦淮”项目浮出水面。有的甚至连名字都很相似，如“2019酒吧街”“2072亚洲美食风情街区”等。
这些时尚街区不约而同地锁定南京的成功人士，定位也都是中高档消费。南京到底有多少成功人士，他们能否支撑起五六个街区？这些街区活得都很滋润吗?怎样才能把有限的成功者锁定在自己的地盘？
一位专家用四个字表达了自己的观点：求同存异。他解释说，各个街区要与别人走不同的路，做出自己的特色，如果一味地模仿，将必死无疑。
一个餐厅老板的自白：60万半年后仅剩1300元
路云河的餐厅叫“鲜菌阁”，位于“水木秦淮”A区，他是整个街区第一个守约开业的。2006年12月20日，在家人和朋友的支持下，“鲜菌阁”开业了。如今翻开账本，投入的60万元，现在还剩1300元。路云河告诉记者，他这样的业绩算好的了，起码没亏，隔壁的几家亏得更多。
路云河，当过出租车司机，做过政府机关公务员，开过IT公司。他告诉记者，自己在退休后改行做餐饮是经过深思熟虑的。他首先看中的是“十里秦淮”这个名片，是其他任何城市没有的。而且这里的地理位置有诸多得天独厚的条件。
在南京所有城区中，鼓楼区多年来雄居“首富”地位，“水木秦淮”休闲娱乐街区就正好位于鼓楼区的中心地带。大量省级机关是其近邻，云集诸多高校。这里还紧邻南京河西新城，目前的居民已达40万人之众。种种因素，决定了“水木秦淮”街区周围人口密集，文化素质很高，消费能力特别强。
点点滴滴，重新燃起了路云河的创业激情。他先后多次在南京、上海、云南等地考察，最终决定搏一搏。养生之道，在于山珍海味，但现在做海鲜的餐馆太多，而南京的山珍餐饮还是个空白。于是，他以平均每平方米3.1元的价格租下了200平米左右的店面，租期5年。
“当初踌躇满志，现在的自信正一点一点地被磨灭。”路云河这样对记者说。他从里屋拿出一叠信纸，这是他5月20日给物业公司的一封信，足足五张纸。他告诉记者，其实之前业主们曾写过一封投诉信，他也在上面签了字，但他认为，那不是最好的办法。
他在信中写到，航行怎能没有舵手？物业就是业主的舵手。就算业主不想当舵手，我们要有桨才能划行。回想起自己开业前，四处奔波的情景历历在目。当初被告知，“水木秦淮”将给商家开通“绿色通道”，在工商、消防、卫生、环评、治安等方面给予全方位的优质服务。
可最后，所有的部门都得路云河一家一家地跑，有的时候连主管部门都分不清楚，这样，浪费了很多人力、物力和财力。
他还向记者讲述了一件让他“冤屈”的经历。一封环评报告一般要5000元，路云河好说歹说，降到了3000元，最后又凭自己的一张下岗再就业证，优惠了500元。从5000元到2500元，路云河沾沾自喜，以为靠自己努力省了2500元。
谁知，过后才了解到，环评报告应该由街区申办，商家只要符合条件，最多只要交800元，这样一算，路云河多花了1700元的冤枉钱。
路云河说，50岁再创业，对自己是个挑战。所以他很认真地经营这个餐厅，对每个细节也很关注。但他认为，“大河有水小河满”，只有整个街区的名气大了，他的小店才能沾光。
“水木秦淮”：开业时间一推再推
“水木秦淮”休闲文化街区坐落于河西电视塔下的秦淮河东岸，由香港高升投资有限公司耗资3亿元打造。按照原来的计划，该街区定于去年圣诞节整体开街，后来由于种种原因推迟到今年6月份。
但记者在现场看到，只有十来家已经开业，其他还在装修中，街区内随处堆着的石灰、沙子等，丝毫没有即将开业的迹象。记者最新得到消息，考虑到最近天气比较炎热，六七月份又是餐饮的淡季，“水木秦淮”暂定在9月19日正式开街。对于街区迟迟未能开业的原因，南京水木秦淮置业管理有限公司策划总监王稼灵的解释是，商家还没有准备好，正在装修中，预计在9月份有三分之二约20多个商家开门营业。对于“南京1912”的成绩，王稼灵有些不在乎。他说，他不会与同类的街区相比较，因为他们具有其他任何街区无法可比的三大特点。首先是人文特色——“十里秦淮”。其次是业态的唯一性，如高档绿色餐厅“兰芙宫”、净心莲素食馆以及道教的裕清阁养身茶馆，在南京是找不到第二家的。最后就是环境优势，这个街区7.5万平方米，其中建筑面积仅2万多平方米，其他都是绿地，绿地率高达65.4% 还有一个华东地区最大的音乐喷泉广场。交通也很便利，街区处在北京西路、模范马路、江东路等南京三条主干道的中间，街区停车位在500个以上，另有302、91、65等多条公交线路。
对于有人对这边人流量稀少的质疑，王稼灵很直接地表示，他们的定位是成功人士，而不是大众消费，毕竟人均百元的消费不是所有人都能来的。他们打造的是原生态私密空间，需要的就是安静、悠闲。他们并不需要营造整个街区人群川流不息的景象，如果要热闹，他们的地址会选在新街口，而不是秦淮河边，他们只要有固定的消费人群就可以了，而且商家也不乐意“翻台”。对于未来，王稼灵充满信心，他说，尽管现在是“阵痛期”，但他们会坚持走自己的路，走“特色路”。
“南京１９１２”：酒吧绝对火但“在畸形发展”
“南京1912”真的很火吗？投资方南京东方三采投资顾问有限公司总经理林永昌告诉记者，这里的酒吧生意绝对火，一般一个晚上赚个几万块轻而易举。玛索老板解刚介绍说，酒吧没有人气的时候，12点打烊，销售额仅有1000多元，人气旺的时候，近凌晨4点打烊，销售额超过40000元。经过一年半的运作，南京1912小有名气。记者在采访部分业主时，他们一致认为还有遗憾的一面。
南京山度仕音乐主题西餐厅的运营总监张永洲这样认为，“1912正在畸形发展”。他说，这里的街区，人流量集中在晚上10点以后，一般的酒吧晚上六七点钟才开门，90%的酒吧白天都是不营业的，而且酒吧的火爆让老百姓在心目中把1912定义为酒吧一条街，是闹吧一条街，其实这是一个畸形的发展。在北京、上海等地，休闲街区不仅只有酒吧和餐厅，还有供客人shopping（购物）、美容、健身的场所汇集一处，加大了街区的人流量，可以说是“平衡地发展”。
张永洲说，这里的商家一天中真正的营业时间只有4~5个小时，白天的时间基本上都空着，而租金相对较高。山度仕是以餐饮和酒吧为主，今年5月26日正式开业。张永洲告诉记者，其实他们也考虑过场地利用的情况。
这个现状物业公司已经注意到了。林永昌告诉记者，他们也留意到这一点，他们正在进行业态调整。现在酒吧是1912的主力业态，比重达50%左右。而从其他城市的街区运作经验证明，酒吧的生命周期相对较短，一般5年左右，而餐饮就不同了，生命周期一般是十年甚至更长。所以，未来他们的目标是酒吧占40%、餐饮、休闲各占30%，这样业态才算平衡，街区也能长久发展。
石鼓路新乐园：配套没跟上生意难做
下午5点左右，记者又来到石鼓路新乐园广场，这个街区定位主要是经营美食、咖啡等。也许是还没有到吃饭时间，店里的员工都非常悠闲，只有偶尔几家店的员工在为准备迎接晚上的客人忙碌着。这里并没有其他街区的繁华，广场也没有完全建好。该广场也曾宣称，今年5月1日全面开街，但现在也没有消息。已经开业的十六家店，生意也不是很理想。
记者来到一家开在二楼的精致咖啡馆，命名为“2021咖啡馆”。店里的各种设施都散发着幽雅的气氛，而这家店的老板周先生却无法融入到这样的氛围中。周先生告诉记者，这里的生意非常不好，有时候甚至一天都没有人。当初选择在这里开店是因为它前景好，宣传攻势也很大，虽然没有指望这里的生意能比得上“1912”，但至少还是有所期待的。但现在物业的工作做得不到位，亮化工程、步行道、广场环境也没有跟上，当初的承诺一场空。对于前景，周先生很是渺茫：“现在只能硬着头皮做，钱也投进去了，十几万一年的房租也交了，现在打退堂鼓实在不甘心。”
刚刚开业三个月的泰国料理，第一个月，可以用“差”来形容。老板YOSSI告诉记者，第一个月的营业收入只有10万多元，主要是靠自己的一些朋友来捧场。他给记者算了一笔账：特意请的3个泰国厨师，每个人的月薪就要6000元，一共是18000元；10个服务生，月薪是900元，一共是9000元；购买的菜料等每个月起码4万元，再加上每个月3万元的房租，这样10万元就剩下3000元了。好在从第二个月开始，情况有些好转，但离他们的目标还有不少距离。
还有几家餐馆的负责人告诉记者：“来这里吃过饭的人直喊不好找，这里藏在巷子里，又没有大标志、明显的广告牌，因此知道的人不多。”上周末，季先生借出差的机会带太太从上海来到南京游玩。那天晚上，朋友约他们在新乐园吃饭。本以为，反正都是打车，季先生就没有让朋友来接。谁知，上了出租车后，司机居然没有听说过“新乐园”。最后，司机从罗廊巷——侯家桥——莫愁路绕了一大圈，最后还下来走了5分钟。后来才知道，其实从罗廊巷下来往东走50米就到了。
专家声音：差异化经营才是取胜捷径
南京在短短几年里兴建了这么多家休闲娱乐美食街区，真的有必要吗?不同的人表达了不同的观点。新乐园“2021咖啡馆”的老板周先生认为，休闲街区多不是一件坏事，而且是有这个必要的，因为竞争对手多了，商家就会努力提高自己的服务质量，这对消费者有好处。只要有人群，有需要，相对成熟的地方都可以开，这是一个双赢的局面。但并不是谁都有能力组织，开发商的实力往往决定着成败。
也有人认为，街区开得多，是生活水平提高的象征。但从普通消费者的角度讲，还是务实一点更好，因为高档街区生活对老百姓来说是奢侈品，如果有些街区能更贴近老百姓生活可能会更好，如增加全民娱乐健身等等。新城市广场的自身商业配套“2019酒吧街”正在招商。其项目部经理涂海沫告诉记者，这个项目只是一个配套项目，他们并没有奢望吸引全南京的人来消费，只是给龙江这边的住户提供便利。
著名服务营销专家、南京大学商学院MBA中心主任韩顺平教授认为，在同一个城市有太多的同业态街区会让市场饱和，商家根本赚不到什么钱，所以差异化经营最重要。如南京1912依靠民国时期府衙式建筑群体，这在南京乃至全国是独一无二的，再注入时尚元素后，是对南京城市功能的丰满与完善。而“水木秦淮”依靠的是十里秦淮，这样的资源也是独一无二的，找准定位很重要。
韩顺平教授分析称，放眼南京城市生活消费的版图上，新街口商圈以大商场和中高档商务区为主，山西路商圈则以湖南路小型特色精品店见长，王府大街是餐饮场所的聚集地，而中央门的目标则是各种卖场，南京缺少成规模的休闲商业业态，这实际上是一个城市消费功能的不完整。
但韩顺平强调，这种“文化+时尚”的经验是不能被复制的。香港时尚创业有限公司行政总裁林乃仁曾在一次演讲中说，在注重城市发展的现代中国，每一个城市都在学习所谓怎么样打造这个城市的时尚功能，但是“新天地”这个形象可以学习，但绝对不可以克隆。佐证林先生这一论断的根据是，杭州西湖天地就曾将“新天地”的模式整套复制，却没有形成杭州本身的特点，结果并不成功。