一、本案概况
1.地理位置：
本案所处地块东邻东三环，北侧紧邻北京中央商务区（cbd）南端，位于cbd核心区（国贸）正南侧约400米，与国贸长安街南侧银泰中心、建外soho、中环世贸中心隔河（通惠河）相望，距机场约25分钟车程，处于国贸黄金十字的南端
2.占地面积：
o 拟规划建设用地面积为5.08ha（含公交停车场0.29ha）；
o 其中1-1#地占2.59ha；8#地占2.49ha
o 容积率3.46（建设用地面积含公交停车场）：以本指标为准
o 建筑控制高度：控高80m；
3.建筑总面积：
约206750平方米
4.容积率：
3.46
5.绿化率：
1＃地31%；8＃地33%
6.开发商：
国内某知名房地产开发企业
7.规划商：
某知名规划商
二、产品研判
1.地段分解
紧临CBD，三环路内·铂金地段
□ 该地块东邻东三环，北侧紧邻北京中央商务区（cbd）南端，位于cbd核心区（国贸）正南侧约400米，与国贸长安街南侧银泰中心、建外soho、中环世贸中心隔河（通惠河）相望，距机场约25分钟车程，处于国贸黄金十字的南端
□ 此地段交通方便、生活配套成熟
□ 另外，本案位于CBD核心区与CBD南区住宅交界处，仍处于CBD辐射带之内
兼有两大区域项目特点，截流了两大区域的客源，可为本案积累大量的客源
□ 从这些地段属性而言
本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条件
2.环境分解
紧临三环路·交通路线众多·出行便捷通畅
本案周边的交通线路还是比较多的，有地铁十号线及十数条公交路线
对本案目标客源有相当大的吸引力
也为这个区域商业经济的繁华提供了先决条件。
周边高档写字楼林立·贵族气氛浓厚
看一个地方是否有高贵的气质
最直接的反映现象就是看这个地方的地段价值及周边环境
从本案所处的地段环境而言
以国贸中心为首的周边高档写字楼、驻外机构、外资企业林立
所带来的贵族气氛相当浓厚
紧临CBD中央商务区·目标客源丰富
本案所处正是CBD中央商务区核心辐射之内
这样的地理位置具有及高的投资回报率及生活品质
极易吸引在这个区域投资、工作的客源
丰富了本案的客源层面
3.产品分解
实力团队·强强联手·成就高尚
产品无论是从投资开发到设计施工及其它相关单位都是知名的企业，强强联合。
从某种角度，这也是发展商的一种实力和追求品牌品质的体现。
该发展商在北京所开发的其它项目为其高尚品牌作累积
通过几个项目的开发，该品牌在北京市场已拥有了一定的知名度。
打造高尚住宅的气质已经在市场上有了先期雏形。
高舒适、高便利性·高品质生活保证
小区主要以高层板楼为主，体现时代感，现代、时尚、高贵
围合式封闭社区将高尚的品味强调私家性
小区规划为围合式封闭社区，广河东二、三路，光华北街设商业
使得住宅既与商业相对独立
同时通过景观的连接又达到了相对的统一，最大限度避免不同层次消费客源的相抵触的情况
简约现代、地域标志·打造完美的高尚
晚期现代主义，理性、简约而极具美感，色彩亮丽
于周边项目建外SOHO、苹果社区、世桥国贸公寓、富力城等中脱颖而出，成为东三环国贸桥上即可注意的标志性建筑
景观建筑和谐统一·移步换景园中有园
景观设计在预留充分的覆土层实现高大植被种植以外，推陈出新，使得景观与建筑达到和谐统一，
小区内部可谓移步易景，大小园林组合、多层次分隔丰富景观空间。比较注重软性的景观；
同时又加上部分的硬性景观，与之相结合保证了景观的完整性。
建筑形态丰富·满足多层次需求
多样化的产品形态满足了不同人群的消费需求。
颠覆欧陆风格·张扬极简主义
小区整体简约现代派的建筑风格，不像该品牌其它项目欧陆风格那样厚重，迎合了现代人对生活简明时尚的要求。
立面摆脱传统·造型顶具有韵律感
外立面采用大面积玻璃及暖色调，现代简约、华贵而具有跳跃性。
屋顶采用造型板设计，极具韵律感。
强调城市地标·诉求个性
小区北侧板楼拔高，满足项目城市地标性建筑的公建含义，让小区个性得到彰显。
水景喷泉演绎如诗如画的城市悠闲生活
水景喷泉用真实的景观元素表现生活的纯美悠闲，在紧张忙碌的CBD核心区实属难得。
外墙外窗新颖设计·用心、细心成就高尚
外墙材料及窗的设计新颖、保证舒适度，完成对光线、噪音的有效操控，强调美、生态、科技的完美结合。
客厅双面采光·动静分区明确
客厅双面采光
动静分区，生活机能明确分开，体现豪宅理念
卫生间、洗衣间、餐厅、厨房集中设置，便于操作
厅房无梁、管道井集中设置，空间完整方正、降低空洞传声
各户型适当考虑非顶层跃层、复式等活跃的空间组合
面积控制合理·符合市场主流消费需求
房型的面积段控制较好，迎合定位目标消费者的消费需求。
阳光房型·景观主卧
小区内部的房型设计注重采光和通风，并且大部分的房型主卧室都独享观景。
先盖高级会所后盖房·发展商实力盖好房
先盖高级会所后盖房，对于体现发展商的实力和消除客户对远期房的抗性都有很大的促进作用。
优质实体样板房坚定客户信心·有效打消期房顾虑
小区实体样板房的完工对于增加客户的购买信心也有很大促进作用。
显示出开发商成熟的开发理念所在。
人车分流·安全放心
小区规划机动车道与人行道路有效的区分，使得小区达到有效的人车分流，确保安全。
社区配套齐全·成熟高尚
小区集休闲、运动、园艺、建筑为一体，体现了小区高尚的生活品质，同时也兼顾了小区生活环境的全面化。
建材标准·用心讲究
产品的材质及用料都是按照高档纯居住公寓建设的标准来做的，高品质，高品位。
4.产品抗性
位置居于环抱之中·无法突显小区的优势
小区临三环路一面有广西驻京办事处，周边项目及建筑的遮挡使工地本身的宣传作用暂时将无法突现，
周边大的道路环境和小区内部的环境都不是太好。
期房对客户的购买信心有一定抗性
本案是期房而且是远期房，客户引导起来较困难。
大型生活配套暂时还不很完善
周边大型的生活配套设施不是很完善且项目自身配套不足。
周边交通很便捷，可就小区本身来讲暂时不是很方便。
小区组团绿化主题不够鲜明
小区内部所谓的组团绿化主题不够鲜明。
周边大型社区对小区形成品牌压力
项目规模较小，周边大社区及形成的居住社区品牌带来的市场压力，需强调与周边项目的差异性定位
5.地段抗性
周边环境较差·人气稍显不足
本案所处地段正在建设之中，故周边外环境较差，人气稍显不足
自身交通状况·影响预热效果
本案周边交通便利，但自身交通组织较差，北侧铁路影响较大，
这样对前期的销售尤其是现场来人的聚集将会有一定的影响。
6.市场抗性
周边案量上升·市场竞争压力加大
根据在售项目销售情况分析
周边住宅供应量都将不断的上升，市场的压力很大。
周边竞争个案较多·客源易分流
由于本案地处CBD核心区与CBD南区住宅之间，两大区域容易对本案的客源形成的截流。
竞争个案各有优势
周边像富力城，蓝堡国际公寓、华贸中心等个案与本案产品互有优势，而且与我们将会形成最直接的竞争。
三、市场研判
1.区域市场分解
大盘竞争个案迭出·客源分流概率加大
区域内诸多况争楼盘中，包括华贸中心、建外SOHO、蓝堡国际公寓在内，
有近80%的楼盘总体建筑面积都超过了20万平方米，
地理位置、配套优势均与本案各有长短
这就使得本案的客源分流概率加大
高楼公寓后续不足·注意与南区住宅市场保持差异性将保证市场
o CBD南区住宅市场销售均衡
o CBD高档公寓市场持续旺销，以上项目多数售罄，后续供应量不足
o CBD南区住宅市场已售面积约占总供应量的４０％
四、目标客源预测
城市中产阶级
从区域特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类：
CBD区域内高收入、高学历人士
该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，年龄在30-45岁之间
o 外国机构在京高级工作人员
o 港、澳、台地区在北京工作生活的人士；
o 国内买家A:包括大型企业高级管理人员、私企经理、文体明星、律师等高收入阶层；
o 国内买家B:包括海外归国的高学历人士；
o 国内买家C:CBD业务的私企老板
因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度
而且这部分客源具备一定的购房能力，比较注重地段的便利性
原居朝阳区客源
该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。
该部分客源对价格因素考虑较多。同时，该部分客源最容易受到耳语效应的影响。
外地私营业主
在北京经商，很有可能是购置本案商铺的已购客户；
具有一定的经济实力，一直在热切地寻求可显现身份和地位的居所；
对价值感的认同标准高于通常，有自己的价值坐标体系；
愿意让他人感受自身成功所带来的尊荣感；
购房时较多考虑总价和升值潜力等因素
o CBD核心区公寓市场已售面积约占总供应量的８５％
1.地理位置：
本案所处地块东邻东三环，北侧紧邻北京中央商务区（cbd）南端，位于cbd核心区（国贸）正南侧约400米，与国贸长安街南侧银泰中心、建外soho、中环世贸中心隔河（通惠河）相望，距机场约25分钟车程，处于国贸黄金十字的南端
2.占地面积：
o 拟规划建设用地面积为5.08ha（含公交停车场0.29ha）；
o 其中1-1#地占2.59ha；8#地占2.49ha
o 容积率3.46（建设用地面积含公交停车场）：以本指标为准
o 建筑控制高度：控高80m；
3.建筑总面积：
约206750平方米
4.容积率：
3.46
5.绿化率：
1＃地31%；8＃地33%
6.开发商：
国内某知名房地产开发企业
7.规划商：
某知名规划商
二、产品研判
1.地段分解
紧临CBD，三环路内·铂金地段
□ 该地块东邻东三环，北侧紧邻北京中央商务区（cbd）南端，位于cbd核心区（国贸）正南侧约400米，与国贸长安街南侧银泰中心、建外soho、中环世贸中心隔河（通惠河）相望，距机场约25分钟车程，处于国贸黄金十字的南端
□ 此地段交通方便、生活配套成熟
□ 另外，本案位于CBD核心区与CBD南区住宅交界处，仍处于CBD辐射带之内
兼有两大区域项目特点，截流了两大区域的客源，可为本案积累大量的客源
□ 从这些地段属性而言
本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条件
2.环境分解
紧临三环路·交通路线众多·出行便捷通畅
本案周边的交通线路还是比较多的，有地铁十号线及十数条公交路线
对本案目标客源有相当大的吸引力
也为这个区域商业经济的繁华提供了先决条件。
周边高档写字楼林立·贵族气氛浓厚
看一个地方是否有高贵的气质
最直接的反映现象就是看这个地方的地段价值及周边环境
从本案所处的地段环境而言
以国贸中心为首的周边高档写字楼、驻外机构、外资企业林立
所带来的贵族气氛相当浓厚
紧临CBD中央商务区·目标客源丰富
本案所处正是CBD中央商务区核心辐射之内
这样的地理位置具有及高的投资回报率及生活品质
极易吸引在这个区域投资、工作的客源
丰富了本案的客源层面
3.产品分解
实力团队·强强联手·成就高尚
产品无论是从投资开发到设计施工及其它相关单位都是知名的企业，强强联合。
从某种角度，这也是发展商的一种实力和追求品牌品质的体现。
该发展商在北京所开发的其它项目为其高尚品牌作累积
通过几个项目的开发，该品牌在北京市场已拥有了一定的知名度。
打造高尚住宅的气质已经在市场上有了先期雏形。
高舒适、高便利性·高品质生活保证
小区主要以高层板楼为主，体现时代感，现代、时尚、高贵
围合式封闭社区将高尚的品味强调私家性
小区规划为围合式封闭社区，广河东二、三路，光华北街设商业
使得住宅既与商业相对独立
同时通过景观的连接又达到了相对的统一，最大限度避免不同层次消费客源的相抵触的情况
简约现代、地域标志·打造完美的高尚
晚期现代主义，理性、简约而极具美感，色彩亮丽
于周边项目建外SOHO、苹果社区、世桥国贸公寓、富力城等中脱颖而出，成为东三环国贸桥上即可注意的标志性建筑
景观建筑和谐统一·移步换景园中有园
景观设计在预留充分的覆土层实现高大植被种植以外，推陈出新，使得景观与建筑达到和谐统一，
小区内部可谓移步易景，大小园林组合、多层次分隔丰富景观空间。比较注重软性的景观；
同时又加上部分的硬性景观，与之相结合保证了景观的完整性。
建筑形态丰富·满足多层次需求
多样化的产品形态满足了不同人群的消费需求。
颠覆欧陆风格·张扬极简主义
小区整体简约现代派的建筑风格，不像该品牌其它项目欧陆风格那样厚重，迎合了现代人对生活简明时尚的要求。
立面摆脱传统·造型顶具有韵律感
外立面采用大面积玻璃及暖色调，现代简约、华贵而具有跳跃性。
屋顶采用造型板设计，极具韵律感。
强调城市地标·诉求个性
小区北侧板楼拔高，满足项目城市地标性建筑的公建含义，让小区个性得到彰显。
水景喷泉演绎如诗如画的城市悠闲生活
水景喷泉用真实的景观元素表现生活的纯美悠闲，在紧张忙碌的CBD核心区实属难得。
外墙外窗新颖设计·用心、细心成就高尚
外墙材料及窗的设计新颖、保证舒适度，完成对光线、噪音的有效操控，强调美、生态、科技的完美结合。
客厅双面采光·动静分区明确
客厅双面采光
动静分区，生活机能明确分开，体现豪宅理念
卫生间、洗衣间、餐厅、厨房集中设置，便于操作
厅房无梁、管道井集中设置，空间完整方正、降低空洞传声
各户型适当考虑非顶层跃层、复式等活跃的空间组合
面积控制合理·符合市场主流消费需求
房型的面积段控制较好，迎合定位目标消费者的消费需求。
阳光房型·景观主卧
小区内部的房型设计注重采光和通风，并且大部分的房型主卧室都独享观景。
先盖高级会所后盖房·发展商实力盖好房
先盖高级会所后盖房，对于体现发展商的实力和消除客户对远期房的抗性都有很大的促进作用。
优质实体样板房坚定客户信心·有效打消期房顾虑
小区实体样板房的完工对于增加客户的购买信心也有很大促进作用。
显示出开发商成熟的开发理念所在。
人车分流·安全放心
小区规划机动车道与人行道路有效的区分，使得小区达到有效的人车分流，确保安全。
社区配套齐全·成熟高尚
小区集休闲、运动、园艺、建筑为一体，体现了小区高尚的生活品质，同时也兼顾了小区生活环境的全面化。
建材标准·用心讲究
产品的材质及用料都是按照高档纯居住公寓建设的标准来做的，高品质，高品位。
4.产品抗性
位置居于环抱之中·无法突显小区的优势
小区临三环路一面有广西驻京办事处，周边项目及建筑的遮挡使工地本身的宣传作用暂时将无法突现，
周边大的道路环境和小区内部的环境都不是太好。
期房对客户的购买信心有一定抗性
本案是期房而且是远期房，客户引导起来较困难。
大型生活配套暂时还不很完善
周边大型的生活配套设施不是很完善且项目自身配套不足。
周边交通很便捷，可就小区本身来讲暂时不是很方便。
小区组团绿化主题不够鲜明
小区内部所谓的组团绿化主题不够鲜明。
周边大型社区对小区形成品牌压力
项目规模较小，周边大社区及形成的居住社区品牌带来的市场压力，需强调与周边项目的差异性定位
5.地段抗性
周边环境较差·人气稍显不足
本案所处地段正在建设之中，故周边外环境较差，人气稍显不足
自身交通状况·影响预热效果
本案周边交通便利，但自身交通组织较差，北侧铁路影响较大，
这样对前期的销售尤其是现场来人的聚集将会有一定的影响。
6.市场抗性
周边案量上升·市场竞争压力加大
根据在售项目销售情况分析
周边住宅供应量都将不断的上升，市场的压力很大。
周边竞争个案较多·客源易分流
由于本案地处CBD核心区与CBD南区住宅之间，两大区域容易对本案的客源形成的截流。
竞争个案各有优势
周边像富力城，蓝堡国际公寓、华贸中心等个案与本案产品互有优势，而且与我们将会形成最直接的竞争。
三、市场研判
1.区域市场分解
大盘竞争个案迭出·客源分流概率加大
区域内诸多况争楼盘中，包括华贸中心、建外SOHO、蓝堡国际公寓在内，
有近80%的楼盘总体建筑面积都超过了20万平方米，
地理位置、配套优势均与本案各有长短
这就使得本案的客源分流概率加大
高楼公寓后续不足·注意与南区住宅市场保持差异性将保证市场
o CBD南区住宅市场销售均衡
o CBD高档公寓市场持续旺销，以上项目多数售罄，后续供应量不足
o CBD南区住宅市场已售面积约占总供应量的４０％
四、目标客源预测
城市中产阶级
从区域特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类：
CBD区域内高收入、高学历人士
该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，年龄在30-45岁之间
o 外国机构在京高级工作人员
o 港、澳、台地区在北京工作生活的人士；
o 国内买家A:包括大型企业高级管理人员、私企经理、文体明星、律师等高收入阶层；
o 国内买家B:包括海外归国的高学历人士；
o 国内买家C:CBD业务的私企老板
因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度
而且这部分客源具备一定的购房能力，比较注重地段的便利性
原居朝阳区客源
该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。
该部分客源对价格因素考虑较多。同时，该部分客源最容易受到耳语效应的影响。
外地私营业主
在北京经商，很有可能是购置本案商铺的已购客户；
具有一定的经济实力，一直在热切地寻求可显现身份和地位的居所；
对价值感的认同标准高于通常，有自己的价值坐标体系；
愿意让他人感受自身成功所带来的尊荣感；
购房时较多考虑总价和升值潜力等因素
o CBD核心区公寓市场已售面积约占总供应量的８５％