案例分析>>>
《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”根据这条规定，业主要将住宅改变为经营性用房，应当符合下列条件：
1、没有法律、法规禁止将业主使用的房屋改变为经营性用房。这里的“法律”应当理解为全国人大及其常委会颁布的规范性文件，“法规”应当理解为国务院颁布的行政法规，而不是一些地方性规定；当然，对于一般的商品房，目前并没有哪部法律禁止业主将其改作经营性用房，但不排除以后会有法律禁止业主将一些特殊的房屋改为经营性用房。
2、业主所在小区的业主大会或业主委员会没有制定禁止将住宅改变为经营性用房的管理规约。因为根据《物权法》的规定，业主大会或业主委员会作为小区业主的管理机构，它们制定的管理规约对全体业主都是具有约束力的，如果它们基于大多数业主的意思，根据法定的程序制定管理规约，禁止本小区业主将住房改为经营性用房，则个别业主应当遵守。
3、将住宅改为经营性用房应当遵守法律法规有关合法经营的规定。比如依照法律办理相关的工商登记和税务登记，领取营业执照，接受工商、税务、卫生、环保、公安等部门的监督管理，不能逃避法定的义务。
4、须经有利害关系的业主同意。何为“有利害关系的业主”呢？应当理解为足以受到经营行为影响的业主。其范围要视具体情况而定，一般是指离经营者住宅较近的业主，如果影响范围较大或者对影响范围有争议，可以提交业主大会或者业主委员会讨论，由他们来决定是否同意经营，或者由他们来确定需要经由其同意的业主范围。至于业主其他表示同意的方式，法律没有明确规定，那就可以理解为可以是明示、也可以是默示。笔者认为最好是明示，即用书面确认的方式，以免日后发生纷争。笔者建议可以用一种合同的形式来表明双方的态度，合同一方为经营方，一方为有利害关系的业主，在合同中应当约定经营的项目、营业时间、营业对象等等，对于违约后果，可以约定赔偿方式，或经签约业主多少人同意，可以建议工商管理部门对之进行处罚甚至取消其营业资格；而对于这类特殊的经营场所，工商管理部门应当依照《物权法》的规定，采取相应措施，比如在核发营业执照之前考查其是否事先取得了有利害关系的业主的同意，在其经营过程中尊重相关业主的意见对其进行相应监督管理等等。
综上所述，《物权法》对业主将住宅改为经营性用房是有限制性规定的，同时，由于它具有特殊的社会影响，有关部门在对其经营活动进行监督管理的时候应当有别于其他经营者，主要是要考虑有利害关系的业主的意见和感受。