报告的说明
根据国家提出的通过宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的目标要求，针对2007年房地产市场中出现的热点问题，我协会在进行中国房地产业产业政策与市场研究的同时，委托清华大学房地产研究所、华东师范大学东方房地产学院、北京科技大学经济管理系和建设部政策研究中心分别就“城市住房价格合理性”、“全国城市住房供需结构调查”、“流动性过剩与房地产市场宏观调控”以及“完善与创新廉租住房制度”四个专题进行了研究。四个专题研究报告基本完成后，我协会产业与市场研究专业委员会组织了国务院有关部门、有关研究机构的专家进行了审议。这四个研究报告的专题不仅是当前房地产市场发展中需要解决的问题，也是关系到房地产业能否持续稳定健康发展的重要问题。
1、城市住房价格合理性研究
近年来，我国一些城市房价上涨过快，引起了社会各界的高度关注。本报告认为，评价房价的合理性，实质上是分析城市住房价格与当地居民家庭收入之间、城市住房价格与宏观经济发展状况之间的协调程度。如果协调就合理，不协调就不合理。
考虑到住房同时具有社会属性和商品属性，以及我国当前经济增长和社会发展的非同步性，本报告提出了应从社会角度和经济角度分别评价房价的合理性。从社会角度评价房价合理性，重点是考察居民家庭是否具备足够的住房支付能力；从经济角度评价房价合理性，重点是考察住房价格中是否存在价格泡沫。
本报告有针对性地选择了适宜的评价方法和基础数据，对2004年至2006年我国40个主要城市住房价格的合理性程度进行了定量评价，对2007年房价合理性程度进行了定性分析。提出2004年至2006年40个主要城市的住房价格总体处于合理范围，少数城市房价上涨过快；2007年不少城市的住房价格上涨背离了当地经济增长和居民收入增长，导致住房价格存在一定的不合理性。2007年底部分城市出现的住房价格涨幅趋缓或回落，有利于改善住房价格合理性程度，但同时也要关注市场发展的不确定性。
本报告在建议中提到，应特别关注中低收入家庭住房支付能力和首次购房家庭对首付款的支付能力不足的问题。政府可通过增加中小套型普通商品住房和限价商品住房的供给，有条件降低首次购房家庭首付款比例、贷款利率，发展住房租赁市场，提供公共租赁住房等办法，帮助中低收入家庭解决住房问题。建议中还提到，政府应注意区分不同城市住房市场所处的发展阶段，避免出台“一刀切”式的调控措施；应当根据城市所处的实际情况和针对实际问题，采取相应的管理和调控措施。
有的专家在审议该报告时认为，房价是否合理，还与收入分配是否合理、地价是否合理关系极大。我们觉得，此意见有一定道理，但本报告中的城市住房价格合理性研究，重点在于对住房价格合理性的评价。对影响城市住房价格合理性的收入分配和土地使用制度等因素，以及如何改善合理性问题，不是本报告研究的重点，需要我们另立专题进行进一步的研究。
2、全国城市住房供需结构调查研究
供需总量基本平衡，供需结构基本合理，是房地产市场健康发展的重要标志。从供求关系理论上判断住房市场总量平衡的标准是：当有效总供给等于有效总需求的时候（即新增供应量和成交量之比为1的时候），住房供需达到总量上的平衡。同时，如果考虑上一年结转的可售新房量，若按一年期分析，当“期初可售新房量+本期新增供应量”与成交量的比值，根据不同城市的容量及市场形态，提高一定的系数，也可以认为整个住房市场处于均衡状态。我国城市住房供需结构目前主要存在的问题是：住房市场总体供不应求；住房投资和投机需求偏大；住房供应结构不够合理；供需缺口促使住房价格快速上涨。本报告对我国城市总体住房市场供需结构、特别是对10个重点城市的住房市场供需结构进行了调查和剖析，对未来五年全国新增住房供需和10个重点城市2008年住房市场供需进行了分析和简要预测。
预测全国未来五年新增住房需求总量，本报告从城镇化带来的首次置业需求、居民收入快速提高带来的改善性需求、城镇房屋拆迁导致的刚性需求及流动性过剩带来的投资性需求等四大因素及过去5年全国新增住房销售年均复合增长率和过去5年城镇居民人均住房建筑面积增长情况，同时参照2004年11月建设部政策研究中心提出的我国居民住房的小康标准，进行推算。预测未来五年新增住房供应总量主要分析了可能提供的新增用地和盘活存量土地的总量，并按照1.8住宅容积率进行推算。由此得出的结论是，未来五年全国新增住房依然呈现供不应求的形态，但供需结构会进一步优化。为此，本报告提出了大力清理闲置土地，确保新增土地供应，组织好旧区改造，发展二手房市场，同时也应继续抑制投资投机性需求等多项建议，争取实现住房供需的基本平衡。
专家们在审议该报告时认为，供需平衡是相对的，动态的，而且具有明显的区域性，是结构基本合理下的总量平衡。因此，地方政府更应做好有关的基础工作，并在编制与实施年度住房建设计划时关注这些问题。
3、流动性过剩与房地产市场宏观调控研究
本课题从对流动性过剩到资产价格泡沫的分析及对我国经济和房地产市场的影响入手，针对近几年国家出台的一系列房地产宏观调控政策，做了比较认真的有效性研究，在此基础上提出了完善房地产市场宏观调控政策的建议。建议中提到，逐步完善金融市场是最终解决流动性过剩问题的长远考虑，短期内政府要加强银行和机构资金进入资本市场的管控力度；由于房地产投资更容易受到政策的影响，因此房地产市场宏观调控更应多关注房地产投资的适当规模。
专家在审议该报告时建议，要以当前流动性过剩为契机，拓宽房地产融资渠道，创新房地产金融产品，以缓解住房开发的资金压力，并支持中低收入家庭解决住房困难问题。
4、完善与创新廉租住房制度研究
2007年11月，经国务院批准，建设部等部委先后出台了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，这说明国家已把住房保障上升到国计民生的战略高度，在未来相当长的时期内，住房保障将是各级政府转变职能、增强公共服务能力、加大力度解决低收入家庭住房问题的一项长期战略性任务。
本报告从更好地贯彻和实施国家已出台的文件出发，在借鉴国外住房保障制度经验的基础上，提出了完善并创新廉租住房的对策与配套措施。本报告在完善制度建设方面特别提出要尽快进行住房普查，建立住房档案和个人收入诚信系统；在创新方面提出，要加大财税政策支持力度，多渠道增加廉租住房房源；要通过金融手段，发展相关的金融产品，集合社会闲散资金，扩大廉租住房财源。
有的专家在审议该报告时建议，成立政策性的住房银行和其他金融担保机构，是切实解决住房保障资金的重要来源。希望这一建议能得到政府的采纳。
以上4个专题研究报告，采取了理论和实际相结合、定性与定量相结合、国内与国外相结合的研究方法，分析了问题的原因和影响，提出了相应的建议措施。但研究结果同样也存在若干局限。受数据可得性条件限制，有可能影响定量评价结果的时效性和准确性；在未来住房需求预测中，由于缺少现有城市住房的普查数据，更缺少新形势条件下的住房建设定量性目标，对一些假设性推算，也可能与现实情况及未来发展不完全符合。加上我们的研究水平有限和时间仓促，对报告提出的有些观点和建议还需进一步商榷。报告本身还有待完善，研究的问题还有待深入。恭请大家批评指正。
